编者按：

社情民意，了然于心，

政协提案，献计出力，

当领导与网民“面对面”成为惯例，

来自网络的声音也愈加不容忽视，

2010两会，正略钧策旁听不旁观。

本期嘉宾：韦华伟

本期摘要：

10-11年，房价会不会大起大落？

2010年房地产市场走势如何？

两会召开会对为了一段时间的房地产市场产生何种印象？

买房如炒股，一线城市置业，有何要诀？

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车  琳：社情民意，了然于心，政协提案，献计出力。当领导与网民面对面成为惯例，来自网络的声音也愈加不容忽视，2010两会正略钧策旁听不旁观。各位网友大家好！时至两会，正略钧策开辟新的特别栏目《两会漫言堂》，我是本期的主持人车琳。今天我们有幸请到了正略钧策的合伙人韦华伟先生，请他跟我们分享一下，他在两会期间的一些感受。华伟你好！欢迎您参加我们今天的《两会漫言堂》节目。是这样，今天两会召开了，我想了解一下，您对于两会，今年的议题，对哪方面比较感兴趣一些？

韦华伟：对！因为今年这个两会的确很重要，这两天在北京，大街小巷很多地方都是两会的影子，到处都洋溢着两会的气氛，可以说今年这个两会，大家给予了很多期望，在两会上提出了很多民生特别关注的问题，比如说像房地产，包括像教育，这几个大家特别关注的问题，我想今天还是就房地产，来跟大家聊一聊这方面的一些话题。

车  琳：那您能先跟我们分享一下对于房地产，你有哪方面的看法？

韦华伟：是这样子，这个房地产，实际上大家都非常关注，前几天我和我们几个清华的同学，我们在一起聚会，其中有两个人，他们都有二次置业的一个计划，都在想，今年这个房价到底降不降，那么基本上他们出手的价位，也应该是在两万多，是这样一个价位。我们在座的也有房地产行业的一些同学，就是专门在房地产内的从业人员，他们一派的观点是说，房价还会坚挺，然后还会继续往上涨。但是我的观点，跟他们稍微的不一样，但是这个要具体分析，可能有的地产会涨，有的地产可能会跌，这个也不能一概而论，总体上来讲，房地产我觉得在2010年到2011年，它不会大起大落，它可能会有调整，但是也不会说出现暴跌、崩盘这种状况也不会有，也就是它还会延续这样一个发展。但是另外一个，我还有一个同学，最近他在中关村那边，他也置了一个业，买了一个学区房，学区房将近3万块钱一平，为了上中关村三小，那么这也说明了就是，当然这个就是把中国现在，把民生最关注的两个问题，一个是房地产，一个是教育联系起来，大家为了买学区房，3万、4万，两百多万的往里投入，我想可以说这个房地产，它不是一个单一的横面，它跟很多，包括我们教育、金融等等联系到一起了，所以这个东西要综合来分析。

车  琳：那您觉得这个房价，有没有可能大幅度的降下来？

韦华伟：应该这么讲吧！因为我们现在身处北京，包括我年前在上海呆了很长时间，北京、上海这些一线城市，它的房价，基本上是从05年下半年开始，然后08年是停顿了一下，因为那个时候闹金融危机，稍微停顿了一下，结果到08年底，然后09年，然后又飞速的、快速的、急速的上涨，包括二三线城市，当然二三线城市，涨的幅度绝对值不是很大，但是它百分比也很高，比如说原来两千块钱，现在涨到三千，涨四千了，这是50%、100%的在往上涨，所以就是，从目前整个中国房地产这个形势来看的话，我觉得要区分开，就是你首先要看一看一线城市，看它是一个什么样的情况，还有就是二线跟三线城市，又是一个什么样的情况。我这里正好有几个数据，这是刚刚统计出来的，北京2月份的新房，它的均价，这是1月份的，1月份开盘的这个新房是两万一千二，那么较前一个月，也就是说较09年的12月份下降了15%，这是2010年1月份的数据，北京市的新房的均价是两万一，那么二手房的均价是一万三，13460元。那么北京市二月份的新房的均价，环比跌了15%，也就是说一月份较前面一个月跌了14.47%，二月份又跌了15%，这么一跌下来就跌了30%了。

车  琳：据我所知，这个情况有可能是由于咱们春节，中国的春节造成的。

韦华伟：这个呢！大家都知道，你生活在北京这个地方的时候，你会发现周边有很多二手房中介，而且会经常接到这种电话，问你卖不卖房子对吧！有时候也会关注一下，自己住的房子周边这样一个房地产的情况，我们可以现实的跟大家说一下吧！就是在我们那一片的房子，大概在南三四环之间，就是05年的时候，那个地方的房产，大概也就是五千多块钱，而现在呢，去年最高的时候，就是现在那个地方的新房开盘价是两万五，就是二手房大概也在两万到两万三中间这样一个情况。

车  琳：也就是说，几年的时间里上涨了四到五倍。

韦华伟：倒没有这么高，但是你想从五千多、六千，一直涨到两万多，它至少涨了百分之两百到三百这样一个样子。

车  琳：是的。

韦华伟：但是今年从过完年之后，看出一些二手房的中介，贴出一些，是在降价了，的确是在降价了，而且这个降的幅度还不小，一般就是降18%、20%，那这就说明什么呢？说明房价，像北京，像这样的一线城市，它的房价的确是在回调，但是这个回调能回调多少，不好讲。就是这个回调，比如说我们说这个15%，又调了一个15%，那基本上就调了一个20%到30%这样一个样子，但是还能不能继续再往下调，因为如果一直往下调的话，那两万就调成一万了，对吧？那也有人说，那北京市究竟它合理的房价是多少。

车  琳：对！

韦华伟：这些东西根本都没法给一个，就是据我这么几年的一个了解，跟这么几年的研究，我发现你根本，在北京这种城市，你给不了一个确切的，说这个房产到底值多少钱，给不出了，为什么？因为在北京投资的人太多了。

车  琳：对！

韦华伟：而这种投资，有很多它已经不是说，我投资为了转让，而他纯粹就是为了有一种，就是整个西北、东北这样一批富裕阶层，他们在北京就是为了置业，它是一种怎么讲呢！它是一种完全是也不光是投资型的，但是可能有一个保值的需要，但是它不是为了转让，至少它不是为了转让，也就是它不会进入流通领域。

车  琳：那就是有很多的媒体是这样报道，就是在两会之前他们也做过了一些调查，有很多的网友进行了投票，他们对房地产这块房价的一个上升，就是他们持的是一个观望态度，因为两会它是怎么样去调控，有很多的议案提出来了，您怎么看政府调控这块，对于房价的影响。

韦华伟：实际上是这样的，就是说政府可以调控，我们现在房地产有没有泡沫呢？肯定是有一点泡沫，但是这个泡沫多少不好讲。

车  琳：对！

韦华伟：这个即使是专业的人士，行业内的人士，他也说不出来这个泡沫到底有多少，政府调控肯定会有一定的影响，包括北京出了十三条，国家这一次两会也大力的说要控制房价，但没有说要降低房价。

车  琳：对！

韦华伟：这里面有一个问题就是，实际上政府的调控，这里面的作用会有，但是最终还是要需求决定的，就是说如果北京市这个地方，它这个房屋需求非常非常旺盛的话，政府调价是没有用的。

车  琳：是！

韦华伟：因为政府调价老百姓会观望一下，会打击一下房价，房价会调一下，但是接下来又是一个猛烈的上扬，因为你有需求，如果没有需求的话，没有人去买房子的话，这个房价谁能支撑它持续的上涨，而且我这里面，再举一个例子，就像北京这种地方，两千多万人口，这里面每年有这么多，刚毕业的学生从外地来的这样一些人，包括本地的，包括很多大学生在这个地方置业，还要结婚，那么中国的传统观念结婚就要有房子，对吧？

车  琳：对！

韦华伟：现在有人提出说“丈母娘推高了中国的房价”，因为这个东西听起来可笑，但是有一定的道理，因为它反映了传统文化的思想。那么这种传统文化，再加上中国这种特有的经济形态下面的话，北京这种一线城市，很难真正的降下来，但是它也不可能说再涨百分之五十、一百，那也不可能，所以我的观点是在一线这个城市，这个房价可能会有波动，但是它还是一个比较缓慢的，就目前这个状态讲，它应该是一个比较缓慢的上升，它不可能大幅度的回调。

车  琳：现在比较多的说法，就是说政府调控可能大多是集中在对二次置业，或者是投资性的置业，在这个上面进行一些，比如说手段的调控，您觉得比如说像银行一些贷款的调整。

韦华伟：对！

车  琳：今年好多的各大银行也都调整了它的住房贷款。

韦华伟：没错，没错。实际上这一条有用，但是它起不到决定性的作用，为什么？我刚才讲了，其实像北京这种地产，它是有投资，甚至有投机，但是它主要还是一种刚性的需求，需求的购买，因为土地资源有限，人口大量的涌入，又有很多人投资型的，又有很多人它是存在这种，置一些豪宅是炫富型的，这样一种购买的话，你这个房价实际上，其实很难，怎么讲呢，就是通过一些政策，能够把它真正的调控下来，关键我觉得还是刚性需求。

车  琳：那也就是说，您的意见是房价在近期可能会有太大的波动。

韦华伟：太大的波动是没有的。我觉得短期之内，因为受到这么多利空的影响，它肯定会有一点波动，肯定会往下调一调，比如说调到15%，调到20%，这个地方原来卖两万，现在卖个一万六，那完全可能。大家都知道，当时在09年初的时候，比如说在东四环、四五环之间的很多楼盘，现在卖两万多，当时就是卖一万。

车  琳：对！

韦华伟：也就是说一年期间涨了100%。

车  琳：翻了一番。

韦华伟：它这个东西，实际上有点儿不正常了。

车  琳：是！

韦华伟：有点儿不正常了，但是你同时要考虑，目前就是这个购房，就是什么人来买，它花多少钱来买，我举一个例子，之前我有一个朋友，他在望京刚刚买了一栋房子，他是买了一个大概140平米的房子，他首付了80万，装修花了20万，那么这个钱基本上都是他父母拿的，那么他实际上自己并没有多少钱了，那就是说，因为这个就是一种，两边家庭合资在北京买了一栋房子。

车  琳：对！

韦华伟：也就是说，这个购买力是这么产生的，而且在中国，这样的家庭，尤其在北方，因为北京就辐射的是整个北方这样一个地区，这样的家庭非常多，这样的一些家庭催托了北京的房价，而且因为毕竟资源是有限的，一旦催高，你再让它跌下来，也是比较难的。

车  琳：对！那在这种情况下，您能对我们现在准备置业的朋友，提出一点建议吗？

韦华伟：实际上是这样的，这要分着看了，你是在一线城市还是二线城市，二线城市，我刚才其实没有讲完，就是一线城市，我觉得它可能会有波动，它会有一个下调，然后再可能缓慢的一个上涨，那么二线城市，实际上我认为很多二线城市，它还没有涨到头，就是它还要经历一个快速上涨的阶段，这个可能很多房地产行业的人士，他们也有预测，因为我走过很多二线三线城市，那个地方的很多城市，我举一个例子，就是这些城市购房置业，往往采取的还是全款。

车  琳：对！

韦华伟：这就说明一点，就说明它的支付能力还是非常的强，它能够全款的去购买。

车  琳：对！

韦华伟：在北京这种地方，就像我刚才那位朋友，他首付一百万，那么他还有一百万要还的，他要借贷的。

车  琳：对！

韦华伟：对于他们这样家庭来讲的话，他们夫妻俩都是研究生，而且都是名牌大学的研究生，那么每个月要还四五千块钱，要还26年，那么这种现象，会不会蔓延到二线三线城市，我觉得会。我过年的时候我跟很多人吃饭，我开玩笑，我说你们二线三线城市的房价还没有涨到头，涨到什么时候才到头呢？就是把你积蓄的50%到60%拿出来，可能你也只够首付40%到50%的时候，这个时候基本上就是它上涨的空间有限了，但是目前来看的话，二线三线都拿全款来买，我觉得这个就说明房价，可能还有一定的上涨空间，虽然这个话很多人不太爱听，但是这是一个现实，包括在美国这样的国家也是一样的，在美国的话，你想工作个两三年，三五年就想买个房子，根本不可能的，但在中国，因为它是双方的家庭，它有这样一个传统文化，大家可以集资给你买房，所以把这个房价催的很高，所以我的意见是，如果在一线城市要置业的话，我觉得可以看好一些区域，你买房子主要是买区域，买交通，看好一些区域，一些楼盘之后，我觉得你是可以逢低吧！这跟股票是一样的，逢低购买吧！因为它可能价格会有一定波动，但是你不要指望它比如说一定跌个30%、40%，我觉得那个不太可能，对于在二线、三线这些置业的这样的人来讲，我觉得至少你不要期望，房价进行大的调整，房价基本上在二线、三线城市保持一个比较平稳的上升，比较好的一个，你觉得比较好的房子，其实我觉得……

车  琳：还是选位置比较主要的。

韦华伟：我觉得还是可以出手的。

车  琳：好！今天我们对于两会房地产方面的话题就进行到这，感谢华伟。

韦华伟：谢谢大家！