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园区地产、商业地产、仓储地产,存量地产运营模式升级!

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【摘要】:
随着房地产行业的动荡,房地产不再是原先的“香饽饽”,逐渐由“增量时代”进入了“存量时代”。越来越多的品牌开发商意识到,持有型物业和运营收入的占比越高,则抗风险能力越强,市盈率越高,越能够赢得资本市场的认可。

园区地产、商业地产、仓储地产,存量地产运营模式升级!

 

随着房地产行业的动荡,房地产不再是原先的“香饽饽”,逐渐由“增量时代”进入了“存量时代”。越来越多的品牌开发商意识到,持有型物业和运营收入的占比越高,则抗风险能力越强,市盈率越高,越能够赢得资本市场的认可。同时,受益于资本化率下降,国内商业地产物业估值提升,成为更加具有吸引力的优质资产。

 

现如今房地产企业纷纷追求多元业态发展,获取资产运营、土地增值和权益投资回报等收入,以实现收入结构的多元化。为此,品牌房企在商业地产领域逐步打造可持续的特色产品,以期提升商业产品竞争力。但对于多数企业来说,很多时候其持有什么资产不是自身能够决定的,尤其体现在那些主业并不在房地产领域的央企、国企。这些企业在业务开展的过程中,开发、接手甚至继承了很多的房产,根源上是从其主营业务开展的角度考虑,而很难兼顾其商业价值,虽然有些“歪打正着”的好地段高价值房产,但还是存在大量的“地段价值”不高的房产。如何将这些价值不高的存量地产充分利用起来,在“地段”之外探寻存量地产价值提升的可能,是摆在这些企业面前的重要问题。

 

本文将从园区地产、商业地产、仓储地产三方面,浅析存量地产的开发运营逻辑,为持有存量地产的企业提供一些参考借鉴。

 

一、园区地产——融入地区产业布局,赋能地方产业发展

 

持有园区地产的企业相对有限,多是地方城投平台、园区开发公司等,但若算上产业用地,也有部分的企业拥有该类资产。常见的开发和运营策略是:收租。这种模式一来能够提供稳定的现金流,二来占用的资源和精力最小,是对于非地产类央企国企的最好选择。但问题在于,是否能够将地产资源的价值发挥到最大?以及,对于非政府背景的企业,在园区地产的开发和经营上如何和当地政府区分定位?或许,融入地方产业布局会是一个答案。

 

以湖南某地产运营公司为例。湖南省整体产业呈现出多而不强的局面,与其他省相比,其主要优势产业集中在装备制造、有色金属、文化旅游等行业。以有色金属为例,湖南目前已探明储量的有色金属一共有37种,其储量几乎占据了国内有色金属储量的三分之二,全球的三分之一,其中娄底、郴州、株洲、衡阳等地都有丰富的有色金属矿藏,也依此建立了相对成熟的有色金属产业链。但是,湖南有色金属产业存在着产业链较为低端、资源与环境制约明显等问题,湖南省政府也投注了大量精力推动产业升级,但仍有较大的提升空间。而从地产运营公司角度来看,就存在着融入地方产业发展、推动资产价值升级的可能,具体体现在三方面:

 

一是产业链接。产业要升级就离不开产业链的延伸和产业集群,从园区地产角度来看,一方面是需要大量的土地供给,另一方面是需要物流配套的支持,这样就可以围绕产业优势,推动多个有色金属重镇互通互联,打造产业带,提升产业能级,进而给自身的园区地产加码。

 

二是产业转移。一方面湖南肩负着承接长三角、珠三角产业转移的重任,需要相关园区地产予以承接;另一方面当地的各方面产业的布局也在动态调整中,也需要配套的支撑,从这个角度来讲园区地产能够发挥出较大价值。

 

三是产业服务。需要改变之前单纯的“收租”模式,配合地方政府优化营商环境、提升园区服务能力,从资源支持、服务支持等多方面给予产业发展更好的支撑,这样才能区别于地方政府,突出自身园区地产优势,增加园区地产的附加值。

 

总结来看,针对园区地产,就是要融入地方产业布局、赋能地方产业发展,在地方产业发展中谋取园区地产的最大化价值。

 

二、商业地产——融合地方特色,强化品牌赋能

 

商业地产相对来说更加体现了“地段、地段、还是地段”这一逻辑,只要存量房产的地段够好,无论怎么“折腾”,都能够实现较高的收益。一般来说,商业地产的基本业态还是收租,而地段与租金的强关联关系,导致了商业地产与地段的紧密逻辑关系。但也并非没有例外,商业地产的租金不止与地段有关,还有其他的价值提升路径可以探索。

 

以南宁为例。2021年南宁市实现地区生产总值5120.94亿元,在全国主要城市排名中处于中下游位置。换句话说,南宁的城市能级相对较低,因此在这样的城市中的商业地产价值不言而喻。但是,其中也不乏成功的商业地产项目,总结来说主要有三种形式:

 

一是品牌融合。通过知名品牌商为地产打上地标,进而提升其影响力和知名度,进而有效提升了其坪效。

 

二是业态融合。融入当地的经济和产业发展,例如新能源汽车等,打造特色化的商业业态,实现业态融合和升级,提升价值。

 

三是打造综合体。融合教育地产、康养地产、娱乐地产等功能,实现多功能的商业综合体,全方位提升其价值禀赋。

 

总的来说,针对商业地产,融合是其核心思路,将地方特色加入其资产基因当中,最大化提升其品牌影响力,实现其商业价值的跨越式增长。

 

三、仓储地产——发挥地缘优势,实现四通八达

 

说到仓储地产,可能会让人联想到各种不入流的仓库——而事实确实如此。我国目前仓储地产总量超3亿平方米,而其中高标仓占比不到10%,甚至立体仓占比连30%都不到,可见我国当前仓储地产的整体水平。目前,仓储地产更多是价格竞争为主,多数对于存储条件没有太多要求的多选择18-20元/平米的标准仓,甚至价格更低的“农民仓”,而25-28元/平的高标仓大多针对冷链运输,仍显得方兴未艾。

 

影响仓储地产价值的另外一个关键点在于区位。大到省际位置布局,中到地区位置,小到一条马路的南北位置,都会对仓储地产的价值造成影响,但核心还是在于如何结合地区的地缘特点,发挥出自身最大的潜力。以广西壮族自治区为例,其具有北部湾作为核心的出海口,同时南部连接东盟,北部连通四川和广东,正是仓储地产的用武之地,主要体现有三方面:

 

一是连接港口,以货物集散为主要功能。比如可以连接钦州港、防城港等港口,强化货物运输、转运等功能性设计,提升对港口的支撑能力,从而实现自身价值。对于边贸口岸、航空港等一样适用。

 

二是连接区域转运,支撑大范围物流运输。广西很重要的地缘优势在于能够连通西南和华南,从而能够在跨区域的物流运输中起到支持作用。

 

三是连接当地需求,支持区域产业发展。很多省市都有大量的农产品或特产出口的需求,可以结合广西当地的农产品外运需求,一方面提升仓储物流网络的利用率,一方面支持当地经济和产业发展。

 

总结来看,针对仓储地产,就是要充分发挥地区的地缘优势,打造四通八达的物流网络,从而提升自身仓储地产的价值。

 

四、总结

 

本文从园区地产、商业地产、仓储地产三个方面,为相关存量地产运营企业提出了一些参考借鉴。其核心就是在于融合当地关键特征(产业、文化、品牌、地缘、资源等),发挥出“地段”所不具备的价值。而存量地产的类型还有很多,企业若要充分挖掘出存量地产的价值,需要对地产本身的特征和区域特征进行分析,找出适合自身发展的那条道路。