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建筑央企:布局城市综合开发业务的必要性

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【摘要】:
城市综合开发项目的实施,解决了地方政府在城市建设中的资金难题,加快了地方项目建设,促进了产业招商引资和城市配套功能完善,这将给建筑央企带来更大的市场机会,有助于实现区域市场的进一步深耕。

建筑央企:布局城市综合开发业务的必要性

 

 

 

作者:正略金融研究所城市发展投资研究二组
组员:巩骏、刘剑锋、丁晓巍
指导专家:陈睿、张少锐

 

城市综合开发项目的实施,解决了地方政府在城市建设中的资金难题,加快了地方项目建设,促进了产业招商引资和城市配套功能完善,这将给建筑央企带来更大的市场机会,有助于实现区域市场的进一步深耕。

 

 

01

城市综合开发的内涵及分类

 

 

1.业务内涵

 

城市综合开发作为一项以土地为核心劳动对象的复杂系统工程,涉及城市规划、投融资、开发建设等多个体系。其中政府、市民(村民)、主导产业经营企业、城市建设者、城市运营商、地产开发商、基本服务运营单位等主体是城市综合开发活动的主要参与者和利益相关方,在城市综合开发不同环节、不同阶段参与相关活动,参与环节和参与方式深度的差异,便形成了城市综合开发不同商业模式的差异(见图1)。

 


图1:城市综合开发核心模块示意

 

2.类别划分

 

城市综合开发业务的类别划分,通常有价值链维度、主体维度、空间区位维度、商业模式维度等划分方法,本文主要介绍商业模式维度的划分,具体内容如下:

 

城市综合开发业务的商业模式随政策变革和市场需求不断创新,逐步由传统的土地整理总承包模式进阶为政企合作、产城融合的整体开发模式。正略咨询将传统的土地整理总承包界定为1.0阶段,主要内容为施工总承包;将土地综合整理界定为2.0阶段,主要内容为土地一级开发,包括土地整理、配套设施建设等;将一二级联动开发界定为3.0阶段,主要内容为土地一二级联动开发,即在土地综合整理的基础上增加了房地产投资开发的内容;将一二三级联动开发界定为4.0阶段,主要内容为土地一二三级联动开发,即在一二级联动的基础上,增加产业导入和产业运营服务等内容。就4.0阶段的城市综合开发项目而言,主要的模式包括PPP+EPC、PPP+产业运营、ABO片区特许经营、EPC+O等类型。

 

当前,在财金10号文出台的背景下,政府购买服务、纯政府付费型PPP模式受阻,既有购买服务,又有采购工程的混合型ABO正日益成为城市及区域综合开发领域的首选。

 

经过四个阶段的演进,4.0阶段的城市综合开发项目,涵盖投融资、价值策划、施工建设、产业发展服务、资产运营等多个环节,涉及的范围较前几个阶段更广、开发时间更长,资金需求量巨大。为此,需要城市综合开发企业从组织机构、人力资源体系、资金融通和管理等多方面通过不断创新给予强有力的保障性支撑,在产业链上不同环节精准发力。

 

尤其对于建工背景的城市综合开发企业而言,由于其中的产业发展环节挑战较大,目前实效有限。一方面应加强此环节的外部优质资源整合,另一方面要充分评估具体项目的相关风险,慎重涉足。

 


图2:城市综合开发商业模式演进的四个阶段

 

 

02

建筑央企布局

城市综合开发业务的重大意义

 

 

通过对城市综合开发业务定义和主要特征的研究,正略咨询认为布局城市综合开发业务对建筑央企意义重大,主要体现为如下五个有助于:

 

1.有助于参与市场竞争,拓宽发展空间

 

通过进军城市综合开发业务领域:

 

一是进一步顺应了当前投资带动工程建设的行业发展趋势,有助于提升建筑央企传统主业的竞争能力。

 

二是通过进入城市综合开发业务领域,成为城市综合开发项目的操盘者,使得建筑央企在城市开发建设相关的业务领域占据较目前更为有利的生态位,从而提升建筑央企整体的竞争能力。

 

三是通过进入城市综合开发业务领域,为水务环保、新能源、新兴房地产、高端装备制造等战略新兴业务提供区位条件优越、配套资源完善的发展平台,促进建筑央企的可持续发展。

 

2.有助于带动传统主业,实现转型发展

 

城市综合开发对建筑央企主业带动和转型发展具有积极的促进作用:

 

一是由于城市综合开发项目存在可充分发挥建筑央企既有业务相关经验积累和资源优势的多个业务环节,如价值策划、基建工程、配套房产开发等。因此,建筑央企通过进军城市综合开发业务领域,可充分带动传统主业发展,提升传统主业的可持续发展能力。

 

二是通过进军城市综合开发业务领域,实现由乙方转型甲方,形成更具资源支配力、更具话语权和影响力的高维业务形态,有助于建筑央企整体能级的快速跃升。

 

3.有助于创新商业模式,贯通全产业链

 

通过发展城市综合开发业务,有助于改变目前集团各业务板块总体上各自为战、分散突围的经营格局,构建集成创新的商业模式,实现投资、建设、运营全产业链的全面贯通和充分的内部协同联动,形成价值创造的乘法效应。

 

从城市综合开发业务过往实践来看,一级开发阶段即可以贡献较高的前期阶段性回报,如征地拆迁环节8-10%的固定收益、工程承包环节15-20%的盈利空间。通过前期投资的快速回收可以进一步支持项目后续阶段的发展,或者形成对新项目的滚动投资能力。在此基础上,通过一二级联动实现资金向资产的快速转换,以一级土地投资带动二级业务实现投资额向资本项下可变现资产的转换,并进一步实现新利润和产出点。

 

通过这一产业链高效衔接的快速周转模式,让同一笔资金持续二次、多次投资,实现资金的高效叠合运用。

 

4.有助于对接国家战略,彰显央企责任

 

推进新型城镇化建设是重要的国家战略之一。当前,我国已进入全面建成小康社会的决定性阶段,既处于经济转型升级、加快推进社会主义现代化建设的重要时期,也处于城市化深入发展的关键时期。

 

根据中央精神,城市化建设是中国全面建设小康社会的重要载体,是实现中央“保增长、促民生”相关目标的必然要求,是政府对冲经济下行压力、进行逆经济周期调控和产业结构转型升级的重要抓手,也是为实现“新四化”同步发展、推动区域一体化协同、促进社会全面进步而对政府提出的必然要求。

 

通过进军城市综合开发市场,可充分彰显建筑央企承担社会责任、惠泽民生的格局与担当。

 

5.有助于融入地方经济,深耕区域发展

 

在发展城市综合开发业务过程中,建筑央企依托自身央企背景优势,整合自身全业务板块资源,通过城市综合开发项目的一二三级联动,重点抓住政府职能转变及投融资模式变革的市场机遇,大力推进“政府支持、企业运作”的局部或全域城市综合开发项目,实现政企优势互补、利益共享。

 

同时,在实施城市综合开发项目的过程中,可通过开展政企协同建设、联动招商、干部交流等全方位、多层次、立体化合作,实现互利共赢。城市综合开发项目的实施,解决了地方政府在城市建设中的资金难题,加快了地方项目建设,促进了产业招商引资和城市配套功能完善,这将给建筑央企带来更大的市场机会,有助于实现区域市场的进一步深耕。