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房地产企业转型:政府代建行业的市场研究

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【摘要】:
近年来,国家对房地产管控力度逐渐加强,今年两会也延续了“房住不炒”的基调,房地产行业从增量阶段步入存量阶段,企业野蛮生长进入尾声,不少具有危机感的房企早已踏上了转型之路。

房地产企业转型:政府代建行业的市场研究

 

近年来,国家对房地产管控力度逐渐加强,今年两会也延续了“房住不炒”的基调,房地产行业从增量阶段步入存量阶段,企业野蛮生长进入尾声,不少具有危机感的房企早已踏上了转型之路。而轻资产发展也成为众多房企转型的方向,如主要承接代建业务的中原建业,其内部定位是:肩负着河南建业新蓝海战略转型实践之重任。今天,本文就来讲一讲政府代建这个行业。

 

一、代建制的定义

 

关于政府代建的定义最早可见于《国务院关于投资体制改革的决定》。其规定,政府代建即政府投资项目通过招标的方式,选择专业化的项目管理公司负责项目的投资管理和建设组织实施工作,项目建成后交付使用单位的项目管理模式。其中,政府投资建设项目是指政府财政性建设资金以及政府融资性建设资金安排投资的非经营性的公益性建设项目和基础性建设项目。

 

在对近30个城市的政府投资项目代建制办法进行归纳整理后,正略咨询发现,各个城市对代建项目的工作内容的规定基本一致。一般包括编制可行性研究、委托勘察设计及监理、工程招标及合同签订、办理相关建设手续、项目实施过程管理、竣工验收、工程决算、项目移交等,覆盖了除资金筹措与供应以外的建设单位在项目实施阶段的全部工作内容。

 

二、政府代建的发展历程

 

政府代建最早可以追溯到1993年,当时厦门对一些基础设施和社会公益性的政府投资项目实行代建制;随后1999年,安徽、上海、北京、深圳、重庆等地开始试点推行代建制;直到2004年,国务院出台了《关于投资体制改革的决定》,对政府代建的定义进行了规定;从2005年开始,全国各地政府也陆续出台了地区层面的代建管理办法。

 

从总的发展历程来看,现阶段的政府代建模式主要是政府指定专业代建公司模式、市场竞争代建模式和组建政府专业管理机构模式。

 

1、政府指定专业代建公司模式

 

是指由政府指定若干家具备较强经济实力的国有建设公司、咨询公司或项目管理公司,对指定项目实行代理建设;或是通过确定短名单、有限选定代建机构的方式,按企业经营管理。如武汉市通过招标选定了3家项目管理公司作为代建单位,对于某个具体项目,由政府投资主管部门从这3家单位中选择一家作为代建单位;又如上海建设系统选定11家单位作为首批承担政府投资项目的工程管理公司。

 

2、组建政府专业管理机构模式

 

即政府组建常设的事业单位性质的建设管理机构——代建中心,如深圳的建设工务局,将政府全额或部分直接投资的党政机关、教、科、文、卫、体等社会事业建设项目由政府授权、委托代建中心进行建设管理的模式。这种模式主要分布在深圳,珠海及安徽等地。

 

3、市场竞争代建模式

 

由政府设立准入条件,按市场竞争原则,批准若干家具有较强经济和技术实力、有良好建设管理业绩并可承担投资风险的项目管理公司参与项目代建的竞争,由政府通过公开招标择优选取。采用这种模式的有北京市和重庆市。

 

三、政府代建的市场参与者

 

从以上政府代建模式来看,政府指定专业代建公司和组建政府专业管理机构这两种模式进入壁垒较高,不在指定名单上的代建公司很难进入这部分市场。所以代建商在寻求外部区域市场拓展时,对代建政策,尤其是当地政府对代建商选取原则的研究应放在第一位。

 

下面正略咨询重点分析市场竞争代建模式。这种模式的进入壁垒相对较低,代建项目的运作倾向市场化运作方式。正略咨询选取了五大城市群近30个代表城市,从各城市的政府公共资源交易网站上搜集了近两年的政府投资非经营项目的招投标信息。研究发现,市场竞争代建模式下的市场参与者类别较多,有设计院、工程管理/咨询公司、项目监理公司、房地产公司、建筑公司/施工单位等。造成这种现象的原因主要是有些城市将政府投资非经营项目的设计、施工、监理等流程分开招标,代建可能和其中某个环节打包进行招标。加之政府代建项目周期长,一个安置房小区项目从规划到交房可能要四五年的时间,所以基本上是一个项目一种模式。不同的城市,甚至不同的项目之间差异巨大。而有些代建项目虽然是市场化招标,但政府会更加倾向当地的城投公司。

 

 

但总的来看,整个政府代建市场主要有三类参与者,分别是政府、代建商、百姓。从代建商的角度来看,政府是客户,百姓是用户。要想让客户满意,就要让用户满意。以安置房为例,用户大多是城市的低收入人群、城市化进程中的拆迁户等等,在设计、建造的过程中就要充分考虑到这部分群体对住房的偏好、一些生活场景上的特殊需求等。

 

四、政府代建的发展前景

 

政府代建这个行业比较特殊,前面已经讲过了代建商的类别繁多,下面正略咨询主要从两个方面来分析这个行业的发展前景:一个是代建商本身的存在意义,一个是未来的业务规模情况。

 

首先,一个想法是存在即合理。现在也有一些做的不错的政府代建公司如绿城乐居、中原建业等,既然有专门做政府代建的公司存在并且还发展的不错,就一定有它存在的道理。最初,政府工程主要是政府相关部门招兵买马进行建设,随着我国改革开放的步伐加快,这部分业务也要引入市场化竞争。和政府平台公司相比,公开招标的代建商更加专业和灵活。其地位和作用可以形容为“拿着管家的钱,操着东家的心”。以房地产公司为例,如果想要进入政府代建行业,就一定要有自己的核心优势,且不同于甚至高于政府平台公司、设计院、项目管理公司、建筑公司等。


 

这里,正略咨询将政府代建行业的关键成功要素总结为:政府公关、商务投拓、品牌宣传、用户感知、营造管理五个方面。

 

如果是房地产公司的话,资源整合可以作为其竞争的核心优势,用最少的钱和最短的时间帮政府找到最有效的资源,且会以房地产开发的逻辑去管理整个项目过程。虽然现在政府代建市场整体较为混乱,但随着市场竞争模式逐渐成熟,各个城市或许会有一套完备标准的流程。至于代建商的法律地位,从2004年颁布《国务院关于投资体制改革的决定》,到现在也才16年,且地方层级的代建制办法也是逐渐颁布实施,未来可能会对代建商的法律地位加以规定。

 

其次,是关于政府代建的业务规模情况。从对近30个城市的研究中,正略咨询发现,政府代建的业务前景主要依赖于当地政府对城市拆迁、新建的规划。例如杭州亚运会筹备,带来了场馆设施新建、拆迁等项目,以房地产公司为主的代建商就是在那时发展起来的。所以整体的业务前景还是要看未来的政策导向,例如浙江省很多城市都有明文规定要进行房地产去库存化,对安置房的建设采取以购代建或货币化安置的方式。