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地方型房地产企业“十四五”期间差异化业务政策导向分析

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“十八大”以来中央多次强调“房住不炒”是楼市调控政策主基调。2014年李克强总理在政府工作报告中提出:对房地产市场要因城因地、分类进行调控,抑制投机投资性需求。2016年中央经济工作会议强调要促进房地产市场平稳健康发展,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。

地方型房地产企业“十四五”期间差异化业务政策导向分析

 

一、坚持“房住不炒”基调楼市调控趋紧难

 

“十八大”以来中央多次强调“房住不炒”是楼市调控政策主基调。2014年李克强总理在政府工作报告中提出:对房地产市场要因城因地、分类进行调控,抑制投机投资性需求。2016年中央经济工作会议强调要促进房地产市场平稳健康发展,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。2017年习近平在十九大报告中重申:坚持“房住不炒”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。在2020年的政治局会议中进一步明确要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,促进房地产市场平稳健康发展。尽管今年疫情的爆发带来了空前的不确定性,但在房地产领域,“房住不炒”的定位预计不会出现大的改变,而且也将成为我国房地产市场长期调控的主基调。

 

从调控效果来看,目前基本能达到稳定地价、稳定房价、稳定预期的目标。所以在未来一段时间内,国家政策仍然不会以房地产为短期经济刺激手段,而是要促进房地产市场平稳健康发展。

 

另外在国家层面,房地产行业金融监管依旧从严,调控整体定位并未改变。为防范房地产企业过度融资,近年来银保监会、国家发改委、央行多次出台相关政策从信托领域、企业发行外债、贷款投放等多个方面共同防范房地产市场风险。银保监会也表示,坚决落实“房住不炒”要求,严格执行授信集中度等监管规则,严防信贷资金违规流入房地产领域。

 

西安市政府在坚持“房住不炒”基调不变的情况下,因城施策。近年来分别从供给端和需求端出台措施稳定预期、提振合理自住需求,缓解企业资金压力。2016年,西安市政府出台“楼十条”以简化行政审批,加快房地产去库存速度。2017年,西安政府围绕“限购、限价、限售”颁布4次调控政策。2018年西安政府出台摇号、保刚需等政策,稳定房价,保障购房者权益,要求加大公租房、共有产权住房土地供应占比,分别各占居住用地的20%;优先充分保障公租房、共有产权住房用地,供地比例原则不低于40%。2019年,西安政府要求通过五类去周期化调整土地供给,保持房地产市场相对均衡的供求关系,加强公租房建设管理,落实土地、资金、税费等各项支持政策,保证本地房地产市场的平稳健康发展。

 

二、“三道红线”政策新规推动房企安全稳定发展

 

房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛”,2020年8月,中国人民银行、住房城乡建设部召开房企座谈会,约谈12家房企,明确了资金监测和融资管理规则——“三道红线”。自9月1日起,正式在12家房地产企业试点施行融资“三道红线”。

 

具体而言,“三道红线”指:第一,房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;第二,房企的净负债率不得大于100%;第三,房企的“现金短债比”小于1倍。

 

根据“三道红线”的触线情况,房企将被分为“红、橙、黄、绿”四档。若房企三线均超出阈值,则不得新增有息负债;如果碰到两条线,负债年增速不得超过5%;碰到一条线,负债年增速不得超过10%;三条线都未碰到的,负债年增速不得超过15%。

 

“三道红线”新规意味着房企融资环境改变,未来更趋向于经营稳健、低负债、拥有良好的经营性现金流、基本盘稳固、多元业务有望实现二次增长的“稳健型”房地产企业。

 

来源:各房企2019年报,正略咨询制图

 

三、积极的财政政策支持经济全面复苏

 

2020年全世界范围爆发的新冠肺炎、南方“百年一遇”的暴雨引发大规模的洪涝灾害,不断出现的“灰犀牛”“黑天鹅”事件增加了国内经济下行压力。

 

上半年国内生产总值456614亿元,和2019年同期相比下降1.6%。全国一般公共预算收入96176亿元,同比下降10.8%。同时2020年也是我国全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,当前,我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,社会主要矛盾已转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾,民生领域还有不少短板,脱贫攻坚任务艰巨。

 

来源:正略咨询

 

为应对各种风险的冲击,促进经济恢复,财政部出台了大量财政支持措施、推行积极的财政政策。今年财政政策的目标不是促增量而是生存、保存量。即今年不设立明确的经济增长目标,而是将做好“六稳”、落实“六保”工作作为政策制定的依据。

 

为了使积极的财政政策更加积极有为,大力提质增效,加大逆周期调节力度,有效对冲疫情影响,《政府工作报告》明确指出:

 

一是增加赤字规模,将赤字率提高到3.6%以上,明确释放积极信号,缓解财政收支矛盾,稳定并提振市场信心。

 

二是落实减税降费,对冲企业经营困难。

 

三是扩大政府投资,对冲经济下行压力。通过抗疫特别国债、地方政府专项债券等多种渠道,增加政府投资,发挥政府投资的撬动作用,有效支持补短板、惠民生、促消费、扩内需。

 

四是加大转移支付,对冲基层“六保”资金需求。进一步加大对地方转移支付力度,在分配时向受疫情影响较大的地区倾斜,落实库款资金提前调度制度及阶段性提高财政资金留用比例等政策以增加地方留用的现金流。

 

五是加强预算平衡,对冲疫情减收影响。全面盘活财政存量资金资产,增加调入中央预算稳定调节基金,大力压减一般性支出,有效对冲疫情带来的减收影响。

 

积极的财政政策不断加力提效,肩负“抗疫”和“增长”两大重任。宏观上加强逆周期调节,创新机制畅通渠道;微观上聚焦民众关切,回应呼声,补贴救助费用,减免企业税费,对相关企业财政贴息等。通过宏微观政策的组合,对冲公共风险,为经济发展注入确定性,为做好“六稳”工作、落实“六保”发挥重要作用。

 

四、稳健的货币政策促进金融与实体经济良性循环

 

新冠肺炎疫情发生以来,金融系统把应对疫情冲击作为头等大事,积极采取多项政策措施,加大总量货币信贷支持,完善金融监管政策,引导贷款利率下行,优化信贷投向结构,为疫情防控和经济社会发展提供了有力支持。

 

一是保持流动性合理充裕。春节开市后金融市场提供了1.7万亿元的短期流动性,有效稳定了市场预期,3次降低存款准备金率释放了1.75万亿元长期资金。2020年7月,广义货币供应量M2余额为212.5万亿元,同比增长10.7%;狭义货币供应量M1余额为59.1万亿元,同比增长6.9%;流通中货币M0余额为8万亿元,同比增长9.9%。一季度末社会融资规模存量为262.24万亿元,同比增长11.5%,增速比上年末高0.8个百分点。总体而言7月份广义货币M2和社会融资增速都明显高于2019年;狭义货币M1增速是2018年5月份以来的最高点,表明企业经营活跃度上升,稳企保就业政策效果逐步显现。

 

图:M2余额及同比增速  来源:正略咨询

 

二是落实好3批次1.8万亿元再贷款、再贴现额度,统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展,此外,央行多措并举引导金融机构加大对疫情防控和复工复产的信贷支持,尤其是发挥了贷款市场报价利率(LPR)引导市场整体利率下行的作用,3月,1年期LPR较上年12月下降10个基点至4.05%,5年期以上LPR下降5个基点至4.75%。推动降低综合融资成本,确保实现为市场主体减负的目标。

 

图:贷款市场报价利率(LPR)变化趋势(%)  来源:正略咨询

 

三是创设两个直达实体经济的货币政策工具——普惠小微企业贷款延期支持工具和普惠小微企业信用贷款支持计划,两个“新工具”将货币政策操作与金融机构对普惠小微企业提供的金融支持直接联系起来,保证了精准调控,有力支持了稳企业保就业。

 

未来货币政策仍将保持总量适度的政策基调,调控的力度和节奏较今年上半年更加谨慎保守。同时会更加灵活适度、精准导向,完善跨周期设计和调节。
 

总量上,综合运用多种货币政策工具,保持流动性合理充裕,保持货币供应量和社会融资规模合理增长,支持经济向潜在增速回归。
 

结构上,有效发挥结构性货币政策工具的精准导向作用,引导新增融资重点流向制造业、中小微企业等实体经济。
 

价格上,推动降低企业的综合融资成本,促进金融与实体经济良性循环。

 

五、新型城镇化建设为中心城市创造发展空间

 

当前我国经济发展的空间结构正在发生深刻变化,中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。2006年国家首次提出把城市群作为推进城镇化的主体形态。2018年,国家提出建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式,推动一亿非户籍人口在城市落户。2020年中共中央政治局会议指出,要以新型城镇化带动投资和消费需求,推动城市群、都市圈一体化发展体制机制。

 

当前我国仍处在城镇化的快速进程当中,2019年常住人口城镇化率突破60%,我国县城人均市政公用设施固定资产投资仅相当于地级及以上城市城区的二分之一左右,县城居民人均消费支出仅相当于地级及以上城市城区居民的三分之二左右。因此推进以人为核心的新型城镇化,是我国内需最大的潜力所在,能够有效地拉动投资与消费。未来新增城镇化人口主要集中在城市群与都市圈,由于城市群、都市圈的成长性强,发展的后劲足、未来的空间巨大,因此推动中心城市和城市群发展对做好“六稳”工作、落实“六保”任务、稳住经济基本盘具有重要意义。

 

六、新基建推动智慧社区的发展

 

中国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾,中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,产业链要迈向全球中高端,新时代对基础设施产生了新要求。

 

新型基础设施是以新发展理念为引领,以技术创新为驱动,以信息网络为基础,面向高质量发展需要,提供数字转型、智能升级、融合创新等服务的基础设施体系。

 

从2018年至今,国家多次提出加快5G商用步伐,加强人工智能、工业互联网、物联网等新型基础设施建设。因为中国经济正迈向高质量发展,新时代需要新基建作为保障。从需求侧,新基建有助于稳增长和稳就业,服务于消费升级,更好满足人民美好生活需要;从供给侧,新基建为中国创新发展,特别是抢占全球科技创新制高点创造了良好的基础。

 

伴随着技术革命和产业变革,新型基础设施的内涵、外延不是一成不变的,而是不断发展完善的。2020年4月20日,国家发改委召开4月例行新闻发布会,明确了当前我国新型基础设施建设的三大领域,主要包括:信息基础设施建设、融合基础设施建设、创新基础设施建设。当前新基建的核心是数字基建,以5G、大数据中心、人工智能等为代表的信息基础建设将会是新基建的最重要内容。这些新技术新应用将会推动智慧社区的发展,形成一系列的新业态。比如顶端的云技术;中端的智慧水务、智慧旅游等;微端的智能金融、智能楼宇等。

 

七、践行“两山理论”推动可持续的绿色发展之路

 

建设生态文明是中华民族永续发展的千年大计,长期以来国家坚持节约资源和保护环境的基本国策,坚定走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路。2015年10月,“美丽中国”被纳入“十三五”规划。2017年10月,“建设美丽中国”被写入十九大报告。2018年3月,“美丽中国”“生态文明”写入宪法。习近平总书记强调:“建设生态文明是中华民族永续发展的千年大计。坚持节约资源和保护环境的基本国策,坚定走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路,建设美丽中国,为人民创造良好生产生活环境,为全球生态安全作出贡献。”

 

2020年,习近平在听取陕西省委和省政府工作汇报时强调,陕西生态环境保护,不仅关系自身发展质量和可持续发展,而且关系全国生态环境大局。要牢固树立绿水青山就是金山银山的理念,统筹山水林田湖草系统治理,优化国土空间开发格局,调整区域产业布局,发展清洁生产,推进绿色发展,打好蓝天、碧水、净土保卫战。要坚持不懈开展退耕还林还草,推进荒漠化、水土流失综合治理,推动黄河流域从过度干预、过度利用向自然修复、休养生息转变,改善流域生态环境质量。

 

因此,未来陕西省应当坚持推动生态环境质量持续好转,当好秦岭生态卫士,加强黄河流域生态保护,加快形成绿色生产生活方式。

 

八、深化国企改革促进国有资本保值增值

 

国有企业是我国国民经济的支柱。发展社会主义社会的生产力,实现国家的工业化和现代化,始终要依靠和发挥国有企业的重要作用。在经济全球化和科技飞速进步的形势下,国有企业面临着日趋激烈的市场竞争。因此推进国有企业的改革和发展,从总体上增强国有企业的活力和国有经济的控制力,对于建立社会主义市场经济体制,促进经济持续快速健康发展,提高人民生活水平,保持安定团结的政治局面,巩固社会主义制度,都具有十分重要的意义。

 

在这样的背景下,新一轮国企改革在2015年拉开了序幕。《关于深化国有企业改革的指导意见》在2015年落地出台,随后的配套文件从分类推进国有企业改革、完善现代企业制度和国有资产管理体制、发展混合所有制经济、防止国有资产流失、以管资本为主加快国有资产监管职能转变、加强和改进党对国有企业的领导等方面提出了明确的措施。2017年党的十九大报告指出,要完善各类国有资产管理体制,改革国有资本授权经营体制,加快国有经济布局优化、结构调整、战略性重组,促进国有资产保值增值,推动国有资本做强做优做大,有效防止国有资产流失。深化国有企业改革,发展混合所有制经济,培育具有全球竞争力的世界一流企业。2020年出台的《国企改革三年行动方案》,把党的十九大对国资国企改革的要求进一步具体化,落实到三年行动当中去;把近年来“1+N”的改革政策进一步落实落地,没有落实到位的,明确时间表、路线图,在三年行动方案里加快落实落地;把近年来在“十项改革试点”“双百行动”等改革试点示范工程中基层所积累的一些经验,推广到下一步的国企改革过程中;重点关注提升国企研发创新能力,推动科技创新能力强、市场应用前景好的企业上市,以及分层分类推进混合所有制改革,引入高匹配度、高认同感、高协同性的战略投资者等方面。

 

当前国企改革将在四方面重点突围:完善治理结构和市场化体制;调整国有资产布局;破除行业垄断;改革国资监管制度。通过国企改革促进国有资产保值增值,推动国有资本做强做优做大,有效防止国有资产流失。