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新形势下,国内商业地产发展的六大趋势

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当前国内商业地产及其细分市场发展总体上已经饱和,增量发展放缓,存量竞争激烈,购物中心、酒店、写字楼、长租公寓等商业市场竞争趋于激烈。但是,中产群体扩大、消费加速升级、扩大内需驱动、城市更新带动、资产管理转型等影响下,行业仍存在结构性的发展机会。

新形势下,国内商业地产发展的六大趋势

 

当前国内商业地产及其细分市场发展总体上已经饱和,增量发展放缓,存量竞争激烈,购物中心、酒店、写字楼、长租公寓等商业市场竞争趋于激烈。但是,中产群体扩大、消费加速升级、扩大内需驱动、城市更新带动、资产管理转型等影响下,行业仍存在结构性的发展机会。

 

一、商业是房地产存量时代兵家的必争之地

 

01、持有型物业经营是房企重要转型方向之一

 

随着高速城镇化进程放缓、人口负增长、深度老龄化,外加“三道红线”、集中供地政策收紧,房地产增量开发已达顶峰。人口、金融、政策三大红利逐渐消退,倒逼房地产行业迈入低增长、低利润、中低杠杆的存量转型期。而后开发时代巨大的房地产存量规模,为商业地产的积蓄发展势能提供了巨大的增量空间,商业地产势必会成为房企加速存量转型、抢先掘金万亿元市场的新赛道。

 

02、商业地产、商业资管为企业带来高估值

 

商业不仅可以拓宽融资渠道、提升品牌知名度、扩张业务范围,还可以打造成为房企价值新增长点。2017年以来,碧桂园销售与股价走势完全背离,规模向上、市值向下,而资本市场对华润置地、龙湖集团、新城控股等商业地产,以及宝龙商业、华润万象生活等商业资管给出高估值,市盈率普遍超过母公司,备受资本市场青睐。

 

03、商业是房地产巨头必争之地

 

房企由开发商向城市综合服务商的转变过程中,商业作为必备能力迎来了高光时刻。根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同发布的“2021中国房地产企业500强测评结果”,万科、碧桂园、中海、融创、保利、龙湖等国内TOP20房企均有布局商业地产,重点布局商场、酒店、写字楼三大细分领域,并将商业业务定位为主航道或重点业务。

 

二、大资管是提升商业地产价值的必然选择

 

01、商业轻资产业务迎来上市潮

 

2019年12月30日,宝龙商业成功上市,被称为是“商管轻资产第一股”。继宝龙商业成功上市之后,星河控股旗下星盛商管也成为商业轻资产上市的探路者,2020年7月20日,星盛商管再次向港交所递交招股书。2020年12月,华润置地旗下商业万象生活成功分拆上市,市值超千亿。

 

作为国内商业地产的龙头,万达商管回A路虽然一步三折,但随着其问题的解决和业务的梳理,最终实现上市的可能性极大。万科印力、爱琴海、保利集团等房企商业地产轻资产业务规模与宝龙商业、星盛商管处于同一水平,已具备上市潜力。

 

02、商业地产资产管理呼之欲出

 

地产进入存量时代,中国的发展动力从城市化转向都市化,以商业地产为代表的产业地产逐渐成为主流,从开发到开发与持有并重、再到成为资产管理人是必然发展趋势。

 

万科、万达在商业地产与机构资本达成了小股操盘的轻资产模式;以中信金石为代表的类REITs产品正式“启航”;互联网金融的兴起推动金融创新层出不穷,特殊的证券化机会正在显现;具备海外REITs平台的凯德、越秀、领汇等开始进入内地收购资产;以黑石、华平、光大安石、中信资本等私募地产基金开始有意入股或组建自己的资产管理团队;以险资、信托为代表,整个大资管行业开始整体从债权投资转向股权投资,盯准资产并购市场。

 

三、商业购物中心存在结构性发展市场机会

 

01、商业地产增量发展放缓行业进入最后机会窗口期

 

2010年以来国内商业营业土地新开工面积、商业营业用房投资额增速持续放缓,近年出现负增长,商业地产增量市场已经是红海,头部商业企业转向轻重并举,发力轻资产输出模式,掘金商业存量蓝海市场,行业进入最后的机会窗口期。

 

02、存量购物中心体量规模增长迅速但增速整体放缓

 

一是个数和GRA均持续增长。2015-2020年,中国存量购物中心个数和GRA的CAGR分别到达15%和16%,体量规模实现快速增长。

 

二是个数和GRA增速均呈现下降态势。中国存量购物中心个数增速由2015年的22%下降至2020年的7%,GRA增速由2015年的22.5%下降至2020年的7.5%。

 

03、增量购物中心转为负增长高租金时代即将结束

 

一是新增购物中心供应面积减少。2013-2020年,增量新开工面积增速持续下降,2018年全国购物中心新增供应面积已经进入负增长区间、同比下降9.1%,2020年进一步下滑,新增供应3276.32万方,同比下降31%。

 

二是租金总规模增长持续放缓。未来全国购物中心租金规模仍呈逐年增长趋势,到2030年,全国租金总规模预计将增长至1.2万亿元,但同比增长由2020年的14.3%下降至2.4%。

 

04、购物中心是房企主战场竞争已进入白热化阶段

 

头部房企持续发力扩张版图、巩固优势,行业新贵加快"跑马圈地"、抢占席位。

 

一是行业集中度日趋提高。2016-2020年,万达、华润、龙湖等全国购物中心开发体量Top10企业的数量及体量占比呈上升趋势,由2016年的10.58%、16.35%分别提高至2020年的17.31%、26.38%。

 

二是一二线城市竞争最为激烈。截至2020年底,全国一二城市、三四线及以下城市的购物中心个数占比分别为62%和38%,对应GRA占比分别为64%和36%。其中,一二线单城市分别拥有59个和212个,合计一二线城市平均单城市拥有71个购物中心,远高于三四线及以下城市平均单城市拥有的8个购物中心。

 

05、一二线城市区域型购物中心是未来机会点

 

城市更新、TOD、存量蓝海、商业轻资产上市、供给侧改革(产品、业态快速迭代)等多重环境新要素叠加为区域型购物中心带来发展新机遇。

 

一是求优,开发优质资产。对标龙湖、华润,获取一二线核心地段,投入资本成本低的钱,开发运营区域型购物中心。一二线核心地段商业盈利逻辑清晰,在资本市场抵押融资变现较容易,资本市场认可度高。此外,一二线城市购物中心的可开发体量虽有限,但因其人口增长及收入水平优势大,未来仍将成为必争之地。

 

二是求快,现金流滚资产。对标新城,用可售部分控制资金缺口,盈余现金流滚动资产。三四线城市居民收入追赶效应带动高品质商业需求,但增量销售物业表现过好,掩盖存量持有物业运营难、盘活难的问题。

 

三是求精,存量更新。对标大悦城,以被认可的运营能力撬动资金杠杆,激活“休克鱼”,一二线存量更新是获取项目的主要渠道,有利于房企拓展轻资产输出管理项目,但运营难度大、调改周期长、资金风险高。

 

四、中高端本土酒店存在弯道超车发展机会

 

01、国内住宿市场规模不断扩大但是增长率在逐步放缓

 

2019年全国住宿业市场规模达到6770亿元,酒店数、酒店房间数仍在增长。但是市场规模增长率在放缓,2019年国内住宿业市场规模增速仅有不到3%。

 

02、供给端加速出清行业连锁化率和龙头集中度待提升

 

对比成熟市场,我国酒店行业连锁化率和集中度相对较低,以客房数计算,2019年我国酒店行业连锁化率仅24.9%,低于全球市场41.1%,远低于美国71.8%,连锁化率存在较大提升空间。竞争格局方面,万达轻资产转型、富力接盘承压,华润、金茂、中粮纷纷持有顶级酒店,万科、融创与酒店管理公司合资布局中高端酒店,华住以有限服务模式占领中低端,高端品牌被国际管理公司牢牢占据。

 

03、酒店结构尚待调整中高端酒店仍有增长空间

 

一是存量提质增效迫在眉睫,国内五星级酒店平均回收期20年以上、平均回报率仅2.64%。

 

二是传统商业模式难以为继,房地产红利期已过,依靠“海外豪华品牌入驻—提高周边商业价值、拉动房价—反向补贴酒店利润”的商业模式已难以为继。

 

三是中高端品牌迎来本土化红利,受经济下行周期叠加疫情影响,一二线城市商业物业闲置率提高,租金下降,酒店行业租赁成本有望下行,且迎来翻牌整合机会,双循环带来高端市场机会,国外品牌退出,“高端民族品牌+有限服务模式”迎来本土化红利。

 

04、地产酒店纷纷开启“轻资产”转型发展

 

房企降杠杆、自持酒店物业获取成本日渐高企下,拥有地产背景的酒店逐渐转型“轻资产”发展。2015年宝龙地产成立新的酒店集团,确定了着重以轻资产的战略,采取租赁、加盟以及输出管理模式,发展自有酒店品牌。

 

2017年,世茂集团与喜达屋资本合作推出世茂喜达酒店管理有限公司,以自主品牌对外输出管理为核心业务,打造6个不同定位的自主酒店品牌。

 

2018年,合景泰富旗下木莲庄酒店管理集团成立,以轻资产模式实现发展,陆续推出高端度假酒店、精品设计酒店、奢华五星酒店三大产品系列。

 

2020年,碧桂园核心联盟企业凤悦酒店及度假村正式宣布成立,以轻资产模式输出管理和品牌。

 

2021年,金茂酒店转向“轻重并举、以轻为主”的发展战略,锻造运营能力成为具备全生命周期资产管理能力的酒店轻资产公司,发布金茂嘉悦酒店、金茂诚悦酒店、金茂璞修酒店、金茂隐逸酒店、金茂天玥酒店五大自有品牌。

 

五、写字楼市场供大于求格局短期难以改善

 

01、供给增速大于需求增速整体处于供大于求状态

 

2017年以来办公楼商品房销售面积增速持续下降,2018年和2019年连续两年负增长。同时,新开工面积保持在高位,供给大于需求的差距逐渐加大,写字楼市场未来供应充足,将长期处于供大于求的状态。

 

02、甲级写字楼空置率处于高位整体市场回暖尚需时日

 

一是甲级写字楼空置率持续走高,2019年北上深甲级写字楼平均空置率达到19.0%,二线城市写字楼平均空置率达到30%。

 

二是写字楼租金仍处于下行通道,近年来空置率不断上涨带来的去化压力,以及租户对租赁成本及灵活性越加强烈的诉求,租赁压力较大的业主租金下调明显,需求疲软将继续抑制写字楼租金增长,写字楼盈利压力大。

 

三是增量市场布局谨慎,国内核心地段优质写字楼项目主要被金融街、陆家嘴等国有平台公司获取,SOHO中国委身卖给黑石,其他房企多为机会性投入。

 

六、高端服务式公寓存在结构性的市场机会

 

01、鼓励发展与加强行业规范并重

 

2020年,长租公寓政策基调分为积极培育市场和加大市场规范两方面。在中央层面上,政策更多着眼于对市场的支持和促进。在地方层面上,政策在规范市场和支持市场上均有侧重,尤其是在市场风险较大时候,在市场规范、加强监管上发力。同时,地方政策也因地施策,在补助、供应等多个方面支持长租公寓市场发展。

 

02、行业整体盈利较低,协同合作需求突破

 

2020年,长租公寓回报率普遍处于1%~2%水平,回报率水平低。万科、龙湖、旭辉等头部长租公寓企业开始进行战略收缩,创业系互联网长租公寓企业纷纷破产跑路。行业整体惨淡的背后,运作长租公寓的企业不再单打独斗,不再简单通过扩盘子、大鱼吃小鱼的方式进行竞争,企业开始在细分市场上提供更加多元化的产品。