上篇文章中我们对物业行业近年来出台的政策进行了全面梳理，并深入分析了各类业态未来的发展趋势。在此基础上，本篇我们将从行业发展特征出发，探寻物业企业的破局之道。
中指研究院发布的2021年百强物业服务企业研究报告显示，2021年百强物业企业管理面积为0.57亿平方米，同比增速达16.7%；市场占有率超过一半，增至52.3%，较上年增长了2.6个百分点；营业收入均值达到13.4亿元，同比增长14.2%。进一步研究发现，物业头部企业的集中效应表现更加明显。2021年，TOP10企业中，平均每家企业的管理面积是百强企业平均管理面积的6.2倍，平均营业收入也达到了百强企业的3.5倍。而从营业收入增速来看，TOP10企业营业收入总量同比增速已达到50.2%。在高速增长态势下，头部企业集中度进一步凸显，必将形成强大的规模优势，延续强者愈强发展特征。
随着物业行业的快速发展，各方资本纷纷进入，也进一步推动了物业服务企业上市融资和收并购的步伐。据统计，2021年物业管理行业披露的交易信息收并购71宗，涉及金额333亿元，所融资金大部分用于收并购中小型物业企业及布局与“物业+”相关的上下游产业，实现管理面积持续稳健扩张，完善了物业服务相关产业链生态。在资本的助推下，头部企业通过并购、竞标、战略合作等方式，持续进行规模扩张，进一步推动了资源和市场的集中，这无疑给后发企业带来了较大的发展阻碍。
另一方面，随着龙头企业优势日渐稳固，行业壁垒逐步提升，我们可以预见，未来在物业服务企业加快登陆资本市场的强大外力驱动之下，头部企业将会继续通过母公司支持、品牌宣传、并购延伸、科技驱动等方式，不断提升核心竞争力、扩大市场份额、巩固龙头地位。预计未来，在行业增量增速逐渐放缓背景下，物业管理行业将迎来存量竞争时代，头部企业凭借规模效应和成本优势，将进一步建构行业壁垒，蚕食中小企业市场份额。面对群雄逐鹿、硝烟四起的行业战场，处于竞争弱势地位的中小物业企业如何在夯实自身发展优势的基础上，激流勇进、突出重围，找到破局之道，成为摆在企业面前的现实问题。
下面本文从三个典型的物业企业案例出发，共同探寻中小物业企业的破局之道。
一、华润万象：集中优势力量抢占商管物业主赛道
华润万象生活作为世界500强企业华润集团旗下业务单元华润置地的成员公司，凭借“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线以及公司强大的商业运营能力，牢牢坐稳商管龙头地位。2021年华润万象生活全年实现综合营收88.75亿元，其中商管运营及物业管理服务营收35.6亿元，占比超过40%。从毛利率来看，商管服务毛利率高达48.6%，但同期住宅物业毛利率仅为19.3%。“我们‘十四五’业务发展目标非常明确，物管业务保持行业第一梯队，商管业务维持行业第一”。根据企业已披露的规划，未来公司将有近500万平方的购物中心开业，2021-2025年每年将不少于10个商业轻资产外拓项目。随着“商管”规模的扩大，公司商管物业的规模体量也将持续增长。与此同时，在公司卓越的商业运营能力加持下，华润万象生活也将集中优势力量从商管物业赛道突出重围，抢占物业行业市场发展先机，建筑起更加坚固的竞争壁垒。
二、医管家：加强专业服务聚焦医疗后勤细分赛道
上海益中亘泰（集团）股份有限公司（医管家）成立于2002年，是国内市场化运作、跨区域经营、集团化管理的大型专业医疗机构后勤服务供应商。公司主营业务包括医院环境管理、中央运送、绿化养化、餐饮服务、导医服务等8大板块，现已在全国80多座城市每天为超过百万的病人和医护人员提供服务，服务面积超过2700万平方米。医管家成立20年以来，持续聚焦医疗后勤服务领域，通过长期深耕、持续经营，不断提高品牌知名度，从而在专业壁垒较高的医院后勤服务市场建立起稳定的客户群，现公司已成为中国物业服务百强企业，中国医院物业服务领先企业。近年来，在新冠疫情影响下，我国不断通过新建、改建、扩建等方式增加医疗资源供给，而随着医院数目的不断增加带动医院后勤服务需求不断增长，这也将为公司未来医院后勤服务市场带来更加广阔的发展空间。
三、乐奥服务：由点及面深耕区域发展快车道
乐奥服务，作为一家深耕江西的中小特色物业企业，近年来发展迅速，在区域市场中崭露头角。乐奥服务成立于2015年，总部位于江西南昌，脱胎于江西本土最早的地产公司中奥地产。成立仅7年时间，乐奥服务围绕“强化核心区域、聚焦重点区域、深化全国布局”的发展思路，在持续深耕江西区域，赢得区域口碑的基础上，稳步推进全国战略布局，逐渐明晰企业发展路径。凭借在区域内坚实的服务品质，公司迅速获得行业认可，2020年乐奥服务荣获“中国物业企业客户服务满意度模范企业50强”、“中国物业服务特色品牌企业”、“中国新锐成长型物业服务品牌”等诸多荣誉。同时也得益于区域聚焦和城市深耕战略定位，截至目前，乐奥服务业务已由点及面，顺势突围，成功布局全国7个省及直辖市37个城市100余项目。
四、发展建议
聚焦核心主业，加固主业竞争力。任何企业的发展要想长久获得持续的优势竞争力，必须要有凝心聚力深耕的主业。随着物业行业发展“黄金时代”的到来，物业服务场景不断丰富、服务业态不断充裕，物业企业可选择的发展赛道越加多样。但在激烈的竞争中，只有集中精力做好主业，不断擦亮品牌标识、提高企业形象，方能推动企业站稳脚跟力争上游，实现永续经营。
聚焦专业服务，打造专业特长。不管是专业化的医院物业、园区物业服务，还是交通、航空、岛屿等具有较高壁垒的专业服务，具备特色服务的物业公司，应坚持做好专业服务品质全面升级，并逐步建立起差异化发展竞争力，从而打开细分市场空间。
聚焦区域优势，扎根区域发展。中小物业企业多具备一定的区域特色，特别是在非住宅物业和城市物业领域，可凭借对区域特征的熟悉度，拉近与业主的距离，提高客户忠诚度，从而在区域内形成规模化效应，在空间上与头部企业形成错位竞争。
借助运作优势，凸显边际效益。在“互联网+”大背景下，大型头部物业企业纷纷转型平台化运营，中小型企业可以选择与大型物业服务公司或专业化互联网公司合作，努力借势破局成为行业组织者和引领者；亦可踏踏实实坚持做好物业服务精细运营，成为物业基础服务的践行者和参与者。“业精于工，匠专于心”，回归物业服务照顾业主日常工作和生活的本真，物业企业发展方能行稳致远。