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编者按：

国事家事天下事，正略钧策为您评，谈百姓所想，论民心所向，2009年4月1日起，正略钧策创始人赵民播客全新力作《钧策民生论》震撼登场，每期一位资深专家，透过咨询的视角，浸染生活的淬炼，以轻松诙谐的口吻，为您解读一周要闻，每周三下午四点，为您献上！

本期要点：

调控政策一出，一线城市的房价走向万众瞩目，

70%的人认为房价高，房价就会“顺应民意”吗？

调控的真正目的是为了消除房地产行业的泡沫，

万众期待的房价大跌，不会出现？

6月30日下午，正略钧策战略专家杨力，为您一一解读。

观看本期精彩视频，请点击这里：http://video.sina.com.cn/v/b/34914017-1660516801.html

刘泽强：谈百姓所想，论民心所向，各位网友大家好，欢迎您来到本期《钧策民生论》，我是本期的节目主持人，刘泽强。本期我们有幸到了正略钧策战略管理专家杨力先生，请他分享一下他对近期热点话题的一些看法。杨力，你好。

杨力：你好。

刘泽强：是这样的，因为今天我们看到这个新闻有一些关系到民生的一些话题，那我们就想这个，对于大家最关心的一个房价的问题，跟您做一个交流。那对于房价呢，我们现在知道，这个央行调查说，七成的居民都对这个房价过高都不能接受。第二个就是说，北京一些一线城市出现些零交易，那您感觉呢，国家现在已经出很多的力度，宏观调控，一些其他的政策上在大压房价，您认为这个整个调控会不会使中国现在的一些房价出现一个很大的这样一个降幅？

杨力：这个应该还是各位观众非常非常关切的一个问题，因为这个涉及到每个人人生梦想的一个实现吧。毕竟住住房还是，其实住房你可以观看，无论在中国还是美国啊，或者在日本等等这样的国家，其实都不是一个轻易实现，都不是这样的。可能在美国、澳大利亚这样的国家相对会容易一些，但是呢基本上也要就是说，当你要住一个条件比较好的房子，也基本上你要换几次，然后呢是用掉你一生积蓄。

刘泽强：对。

杨力：这个无论是在外国还是在中国都是这样的。所以呢，您刚才说到的七成民众认为房价以次证明就是说中国房价就怎么样了，我到认为这个是民意测验，就是说，房价的高低不是民意测验。我相信如果你到日本去做同样的调查或者到什么其他的国家去做这个的调查，那个结果差异不会太大，不会有人认为房子这么便宜的。但是呢，就是说，前一段这个中央政府，包括地方政府发就是连下了一些就是所谓史上最严厉的对房地产的调控政策，我想是这样的，它的目的，就是它的目的应该说并不是要使房价大跌，这个可能也是跟大家的想法有一些不同的，它的目的不是要使房价大跌。而是说呢，是要消除房地产行业当中存在一个泡沫。就是你说一个，房价说它高也好，说它低也好，这个应该说它并不是一个主观判断的东西，它并不是一个感受，你说这个房子100万、500万，高是低，实际不是这样的。就是判断他的高低呢，是有一些公认的指标的，那么最常见的一些指标，实际上呢跟股市非常相似的，股市我们知道，两个衡量它是否存在泡沫的那个指标，分别就是市盈率和市净率，市盈率和市净率。

刘泽强：对。

杨力：那么，市净率就是说股价比上看呢，每股净收益，是吧？那么，实际上在房地产业呢，也有这样的一些比例，那么这个比例一个是每一个租售比，租售比大家都很好理解，就是说租金，是吧？租金和这个房价这个比率。大家如果要是学过一些金融投资学基本知识的话，你会知道就是向这个市盈率，长期的使用这个，一般是在十几二十倍左右，考虑一些成熟的股市，长期的十几二十倍。那么，如果你比如说市盈率达到了40倍，或者说，比方说日本泡沫经济破灭的时候，会到60倍80倍，那么中国这个就是三年前。

刘泽强：对，三年以前。

杨力：三年以前，就是124的时候，我们的市盈率也有50倍60倍以上了。

刘泽强：对。

杨力：那应该说呢，就是一个……它是有一个衡量的标准的，你如果是40倍以上的话，你抵制于17、18倍或者20倍那个，长期的均衡水平，你会发现它高出一倍来。

刘泽强：对。

杨力：但是，我们国家呢，实际上在这个一线城市，房价最高的一线城市，那么这种就是租售比，如果按月算，可以达到500到600，就是说，它的房价相当于500个月到600个月的租金。

刘泽强：折成年了。

杨力：折成跟这个PE值，就是股票当中市盈率的这个同口径，就是按年除以12的话，你也可以发现，就是相当于我们房市的这个P值，会在50倍左右，甚至在50倍左右，这个比到股市的话，即使是股市里P值，你在40倍50倍的话，这也是泡沫很高的一个比值。那么另外一个，就是衡量房价是不是这个就是有，咱们刚才说呢，就是完成把它投资体来看待，它是否有泡沫，还有一个呢就是看就是这个房价相当于一个家庭，比如说一个典型的三口之家吧，那么它的可支配收入，那么看看它的比值，那么照房价说收入。那么这个房价收入比呢，在国外这个长期金融的水平呢，比如说像美国，像英国一般长期来讲都是在6、7倍，6、7倍，有的国家可能会更低，土地不是很稀缺的那国家，可能会更低一些。那么，咱们国家呢，在全国的平均水平来看呢，这个应该说也还好算，比如说我们可以把我们国家城镇的这个住房的均价，对吧？住房的均价乘以一个标准的户型，比如说100平方米，或者说80平方米。那么你会发现呢，这一套房子大概是50万左右，然后你再看看你的收入，就是把这个值就这样得出来了。那么，如果是这样算出来的话呢，基本上中国的这个，就是全国的这种水平是应该在这个6到9之内，高线的，全国是这样的，所以远远高于一些欧美国家。

刘泽强：高。

杨力：虽然是不是远远高于不好说，但是呢，像一线城市，比如说京、沪、香、深，尤其像北京和上海，那么它的这个房价收入比可能会高到15左右，就是远远高于10倍，这个明摆着呢。

刘泽强：所以老百姓认为他是买不起的房子的。

杨力：是过高的。

刘泽强：对。

杨力：就是说，十几倍的这样一个房价啊，它收入比的水平确确实实很高的，这是确实很高。所以呢，咱们再倒回来说，就是说这一轮的调控是不是说使房价下降？我的意思呢，就是说其实通过比如说，一个租金的上升，对吧？就是说，假定我们说这个价格不跌，然后大体维持稳定，就是假定它不变啊，那么通过租金的上升，你可以看到是不是可以改善它的出售率。

刘泽强：出售率。

杨力：对。如果租金比如说上升一倍的话，那么我们的租售比就会下降一半，就是我们刚才说到50倍的市盈率变成二十几倍的市盈率，这本身就是一个消耗。

刘泽强：就是恢复到理性和正常的一个水平。

杨力：对，这是从一个投资点的角度，然后从一个民生的角度，就是房价收入比，咱们房价收入比呢，我们知道就是我们国家的这个收入水平虽然说大家会抱怨，我们的工资涨得没有房价快，这个可以理解，但是呢，不可否认，就是这些年来，这种居民的收入水平还是在提升。但是，这种提升呢，可能不如……

刘泽强：物价水平。

杨力：一个是房价，不如房价的水平。

刘泽强：不如房价水平。

杨力：不如这个政府税收。

刘泽强：啊，不如政府税收。

杨力：不如有钱人的资产。

刘泽强：对。

杨力：就是他的增长块快，但是，不管怎么说也在增长，比如说它会8%、9%。

刘泽强：对。

杨力：10%左右这样的一个速率去增长，你会发现呢，就是投资学上有一个法则，就是“七十二法则”么，就是指数级，因为这是复利，就是指数级的增长，“七十二法则”就是七十二除以那个增长率么，那么如果8到9的话，实际上也意味着就是89年我们的家庭的这种收入水平也提升一倍。那么，房价，比如说如果不变，那么我们的收入的增长这块，是否能够保持，那么实际上你会发现，也用不了几年，它能把这个泡沫经济给削掉一块，如果原来比方说是9倍的房价收入，那么实际上它不需要提高一倍，只需要提高50%，那么这个房价就会比那个房价收入比也会降到6，这个基本上也是一个国际通常的一个正常水平。

刘泽强：那么，我们现在看到，实际上国家现在通过这些调控，更多是来主动消灭这个泡沫，来压泡沫，把这个泡沫给挤压掉。

杨力：对。

刘泽强：使这个房地产行业能够以更良性的增长。

杨力：对。就是它希望看到的不是大跌。

刘泽强：对。非常感谢杨力今天给我们做这个分析，希望这些能给我们的一些网友，一些观众吧，一些在他的购房问题中，一些更理性的一些选择。