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全国现集体停贷断供潮 房地产去杠杆刻不容缓

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【摘要】:
2022年上半年,反复无常的疫情给无数行业都蒙上了一层阴影。作为我国支柱产业之一的房地产,也没能逃脱此次短期外部冲击下疫情的魔爪。全国土地成交量和房屋成交量不仅出现大幅度下滑,6月份网上一封来自景德镇市恒大珑庭全体业主的《强制停贷告知书》更是拉开了全国房贷集体断供潮的序幕。

全国现集体停贷断供潮 房地产去杠杆刻不容缓

 

2022年上半年,反复无常的疫情给无数行业都蒙上了一层阴影。作为我国支柱产业之一的房地产,也没能逃脱此次短期外部冲击下疫情的魔爪。全国土地成交量和房屋成交量不仅出现大幅度下滑,6月份网上一封来自景德镇市恒大珑庭全体业主的《强制停贷告知书》更是拉开了全国房贷集体断供潮的序幕。

 

传统意义上的弃房断供大致可分为两种情况:一是房价大幅下跌,购房者为了及时止损选择主动断供。二是购房者资金链断裂,因自身经济原因引发还款能力不足。历史上并非没有弃房断供潮的先例。2014年9月28日,针对浙江杭州、福建宁德、广东广州以及江苏苏州等多地频频出现贷款购房者放弃房屋并停止相应的房屋按揭还款现象,人民网、新华网、中国日报、法制日报等多家主流媒体都曾刊载过一篇名为《多地现业主“弃房断供”现象  近半弃房者下落不明》的文章。那篇文章从断供业主、法官和律师多个角度深度解读了当时弃房断供现象产生的原因及对个人信用和未来生活、商业活动产生的诸多不利影响。

 

但与之前的弃房断供潮不同,本次引发全国民众热议的集体停贷断供潮,其原因要普遍归结于楼盘建设缓慢、停工甚至烂尾。无论是集体断供潮的越演越烈,还是烂尾楼盘的不断曝光,均指向了一个可怕的事实:房地产开发商资金链断裂了。这不禁会让无数人发问,曾经风光无限的房地产行业,怎么短短几年时间突然就没钱了呢?

 

一、房地产行业的资金蒸发去哪了

 

 

目前我国房地产开发商采用的主流发展模式是高杠杆模式。这种模式下,房企开发新项目的资金主要来自外部融资和贷款。按照正常发展,房地产项目的基础杠杆率应该保持在70%左右(即:自有资金出资额:向金融机构贷款额=3:7)。但实际情况下,各地房地产企业的杠杆率都远远高于70%的数值。这种高杠杆率主要是房地产企业通过两种途径加杠杆实现的:资本金加杠杆和连续、同时滚动开发。

 

资本金加杠杆,指房企将初始时本该由自有资金出资的30%进行再融资,形成多层嵌套,从而进一步放大杠杆效应。而且从理论上分析,只要外部资金的利用成本能够维持在一个足够低的阈值之下,企业就有非常大的动力去无限放大表内、表外两种贷款能力。因为贷款规模越大,房企的资金越充足,越有利于企业继续扩大规模追求高周转的发展。而连续、同时滚动开发,是指挪用已介入项目的现金流作为后续项目的资金投入。这两种加杠杆的途径都会引起企业负债率的攀升。

 

2015年,中国房价迎来了新一波的大幅上涨,高周转、扩规模成为房地产行业不二的制胜法典。各房企开始了不断借钱、拿地、再借钱的往复循环,试图靠扩大规模获得行业竞争优势。于是,银行贷款、购房者的预付款和房企发行的各类债券构成了其负债端,资产端则是大量囤积起来的待开发土地。但在房地产企业不断采用杠杆途径飞速扩大规模的同时,他们在管理和运营水平上的提升却存在着严重滞后。同时,数额庞大的各类借款和负债产生的利息,也在长期影响着房地产企业的盈利能力。伴随着国家多次强调“房住不炒”以及2020年后房地产行业“三道红线、房贷集中度管理、集中供地政策”等调控措施的相继出台,房地产市场逐步降温,一些“大而不强”的房企背负着巨额负债陷入流动性危机。这就是很多年销售额规模百亿、千亿的房地产企业无法兑付几个亿到期债务而“爆雷”的原因。

 

可见,并不能将目前多家房地产企业出现困境的原因完全归咎于大环境带来的外部因素影响,各企业自身过于贪婪才是其中的关键。

 

二、本次房贷集体断供的影响范围

 

 

世界银行今年六月份发布的《中国经济简报》中提到:截至2021年末,中国房地产投资占国内生产总值GDP的13%,而经合组织国家仅为5%;如果考虑到供应链投入品,则房地产行业约占中国GDP的30%。根据第一财经和新浪地产给出的数据,目前违约房企停工面积的平均占比大概在20%左右;违约房企占行业总产能的比例约为25%;行业停工面积约占行业施工面积的5%,总量大概为5亿平米。如果按家庭平均房屋住宅面积为100平米计算,约有500万家庭会受到房企停工的影响。

 

7月13日,彭博社在一篇研究报告中称,中国22个城市中的35个房地产项目已出现了烂尾楼盘或房价大跌现象。一份《全国全国业主发布强制停贷项目统计表》显示,这次的房贷集体断供已经波及到了全国各地150多个楼盘,并且数量仍在继续增加。这份统计表不仅涉及很多三四线城市,一些省的省会城市甚至也被囊括其中,恒大、奥园、新力、蓝光、泰禾、世茂、鑫苑、实地等多个开发商的楼盘都出现在了名单上。

 

从地域来看,中国大陆地区目前只剩下西藏、新疆、青海、黑龙江、宁夏与海南六个省份和自治区没有强制停贷断供的案例报道,而陕西、湖南、湖北、河南和河北几省则是本次停贷断供潮的重灾区,都有超过20例的烂尾楼停贷报道。

 

根据天风证券的研报,央行数据显示,我国新房按揭贷款的发放额度在新建商品住宅销售额的占比长期稳定维持在38%-42%之间。如果按其占比为40%的中间值假设计算,按揭潜在断供的规模大概在3600-7300亿,只占2021年第一季度按揭贷款余额的0.9-1.9%。因此,按揭断供对银行体系冲击有限,难以构成系统性的冲击。

 

 

三、烂尾楼问题的解决方向

 

首先需要明确本次集体停贷断供潮中各方的权责关系。业主在实施房屋按揭贷款行为的过程中,与房地产公司签订的是购房合同,而和银行方面签订的是贷款合同,两类合同的主体是不相关的。因此,房地产企业的停工或者烂尾行为,并不能作为业主向银行方面发出停贷断供的合法理由。

 

世界银行给中国目前房地产问题提出的解决方案是,短期内用政策稳定市场,为市场中长期的有序重组创造良好条件。7月14日,银保监会有关负责人也曾回应,将加强与住建部门、中国人民银行等部门的工作协同,引导金融机构市场化参与风险处置,大力支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

 

如文章前述分析,各处烂尾楼停工的主要原因在于开发商无力偿付到期债务,因此,保交楼的实质在于帮助房地产企业盘活流动资金、偿付相应债务。当前形势下,商品房预售资金是房地产企业重要的现金流来源之一,如果能对预售资金施行严格监管及合规使用,反而有利于推动众多房地产企业的财务转型,帮助他们走出目前的行业困境。所以,开发商一方面应该逐步改变商品房销售模式,增加消费者在预售制和现房销售两种模式间的自主选择权。另一方面,在与购房消费者签订《商品房买卖合同》时,房地产企业应严格按照资金监管规定在合同内注明监管专用账户等信息,并向消费者明确缴款的具体方式、时间和数额。对于存入银行专用监管账户的预售资金,房地产企业必须在巨大利益面前做好自我约束,依法遵照监管额度规定在本项目建设中专款专用,不得以任何理由支取挪用预收款。

 

另外,按照2022年博鳌房地产论坛上国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌的观点,各方要分类处理好当下的“烂尾楼”“断贷”问题,不能浪费金融资源。所以房地产企业也应该合理利用由各渠道筹集到的资金,从存量项目中优先筛选出净资产较高的优质项目开始着手盘活,将有限的资金全部花在事关企业生死攸关的刀刃上。通过断臂求生,再将优质项目交付工后的销售回款运用到推动其他停工项目的复工上,不断利用杠杆效应逐步扩大盘活资金、救活更多项目,进而从根本上解决企业流动资金不足的问题。

 

最后,房地产属于资本密集型行业,受经济环境、宏观政策的影响很大,不仅各项目前期需要投入大量资金,在后续的施工过程中也会存在很多难以预测的因素加剧施工成本的波动。因此,房地产企业务必要重视做好各项现金流的预算,保证施工环节的正常运作,提高商品房的建设和交付效率。而且,保交楼不仅代表着将商品住房按时交付到消费者手中,房地产企业还需坚决杜绝建造过程中的偷工减料现象,确保好房屋的交付质量,不能只顾交付而忽视房屋的各项安全问题,这样才能圆满配合完成好“保交楼、保民生、保稳定”的工作。