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研判:新冠疫情影响下,房地产行业何去何从?

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春节期间,新冠肺炎疫情迅速在全国蔓延,为抑制病毒进一步扩散,采取了居家隔离、延长假期等防控措施,除增加了医药和在线游戏等需求以外,国内各行业均受到不同程度的冲击。

研判:新冠疫情影响下,房地产行业何去何从?

 

春节期间,新冠肺炎疫情迅速在全国蔓延,为抑制病毒进一步扩散,采取了居家隔离、延长假期等防控措施,除增加了医药和在线游戏等需求以外,国内各行业均受到不同程度的冲击。

正略咨询特组织专家团队推出《新冠病毒肺炎疫情影响系列观察》。针对疫情对宏观经济的影响,正略咨询已从宏观层面做出研判(全球应对“黑天鹅”,企业该如何调整步伐?),并对房地产行业整体政策及发展趋势进行了研判(疫情下半场,房地产企业该如何自救?

本文将结合2003年非典疫情的历史影响,对比当前宏观环境的差异,从供给端和需求端的角度,分析新冠肺炎疫情对房地产行业的影响究竟如何:

 

正略研判

·疫情对房地产行业的影响主要在一季度;

·的购房需求将会延迟而不会消失;

·疫情对融资能力欠缺的中小型房企所造成的负面影响远大于大型房企;

·房地产行业的整合速度或将进一步加快;

·未来全国土地出让金仍会进一步增加,土地出让节奏加快。

 

1.与2003年相比,当前整体经济和房地产行业所处的发展周期不同,房地产行业整体处于调整通道。

在2003年非典疫情爆发之时,国内宏观经济从通缩中走出,开始强劲复苏,当时的经济发展处于上升通道。非典疫情主要对当年的二季度经济造成较大影响,同比增长率从一季度的10.8%下降至8.6%,但随后第三季度的增长又重新突破10%。而当前经济处于新旧动能转换的关键期,去库存的压力明显。2019年在国内消费动力不足、国外环境紧张等多重压力下,GDP增速下滑至6.1%。

从国内经济结构上看,受国家政策支持,经过16年的发展,第三产业在GDP的占比迅速提升。春节期间,第一、二产业本身就处于“放假”状态,而第三产业在节假日内大都正常运行。因此,短期内,新型冠状病毒肺炎疫情对第一、二产业的影响将明显小于第三产业显著。

 

 

 

此外,房地产行业目前整体处于调整通道。在2003年非典疫情爆发时,房地产市场规模较小,但处于高速发展阶段,当年房地产开发投资完成额仅有10106亿元,全年增长率29.7%。而近二十年来,房地产需求逐步释放,目前市场规模持续处于历史高位,2019年房地产投资开发完成额为132194亿元,是2003年的13倍,未来大幅度增长的动力明显减弱。

其次,从政策环境来看,2003年非典疫情后,国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,将房地产行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一,房地产行业迎来了极其宽松的发展环境。正略咨询分析,近几年房地产政策调控整体处在严紧状态,主要城市纷纷出台限购政策,并提高购房首付比例,对房地产企业的信贷收紧,延续“房住不炒”基调。在严紧的政策调控之下,房企在资金和销售方面承受的压力较大,部分中小型房企被大型房企并购整合。

 

 

 

2. 从供给端角度看,在防范风险的要求下,叠加新冠肺炎疫情爆发的负面影响,为化解房地产行业杠杆压力,融资环境有望迎来改善,在疫情冲击下逆周期调节可能将加大力度。此外,在土地供给方面,疫情后地方政府或会加速土地出让的速度。

资金供给方面

正略咨询分析发现,自2015年底,中央城市工作会议要求化解房地产库存以后,虽然房地产待售面积逐年下降,但是房地产行业整体资产负债率不降反升,到2019年第三季度,行业的整体资产负债率为80.26%,而整体流动比率仍有下降的趋势,偿债压力较大。

 

 

此外,受监管环境的影响,历年房地产信用债结构变化较大。2014年之后,公司债代替企业债成为房企信用债发行的主要方式,发行规模快速增长。

2017年政策开始收紧,公司债发行受阻,中期票据成为房企融资方式中占比最高品种,同时短融和资产支持证券的发展也迎来新的机遇。

2019年房地产企业债券发行额相较于2018年上升,从债券品种来看,以公司债、短融和中期票据为主。债券发行利率自2018年开始回落,房企发债节奏加快。

 

 

专家预计2020年,全年房地产行业需偿还的信托及债券总额接近1.5万亿元,1-6月份有6千多亿。与此同时,房企在银行的贷款余额逐年攀升,截至2019年底,房地产企业的银行贷款余额超过44万亿元,叠加新冠肺炎疫情的影响,房企存在借新还旧的需求。很多中小型房企短期的现金流会受到明显影响。

 

 

 

由于房地产项目一般以组建新项目公司的形式开发,因此中国房地产企业的总数整体在每年增加。而房企每年的增减数量能够在一定程度上反映房企拿地或投资的集中程度,如房企数量当年增加量较少或为负数意味着有相当一部分的房企拿不到新项目,这些企业或面临着被大型房企所并购整合。

2001年-2018年间全国房地产企业数量从29552增加至97938家,去除四个极端值,增减数平均值为2400。从2012年开始,除2014年房企增加数略大于平均值外,其余年份均小于平均值,这意味着近年间,大型房企的优势不断凸显,每年的房地产开发投资金额不断增加,数量更多的中小型房企拿地困难。

房地产行业内部不断在进行整合,且趋势仍在持续。正略咨询研判,由于新冠肺炎疫情所带来的负面影响,未来房地产行业的整合速度或将加快。

 

 

 

2月3日至今,央行频繁通过逆回购操作向市场释放流动性,这将在一定程度上减轻房企的短期资金压力。同时,为弥补一季度经济的损失,中央或将有节奏并适度地推行宽松货币政策。

土地供应方面

为了抗击新冠肺炎疫情,地方政府紧急下拨了大量的款项以及救灾物资,并采取给予新冠肺炎患者免费医疗等措施,疫情对经济造成的负面影响还将传导至税收,由此或将加重地方政府对房地产的依赖。

2003年间尽管经济受非典疫情的影响,但当年全国土地出让金的增速达到了124%,为近二十年内最高,随后2004年和2005年的增速大大缓和,后续全国土地出让金处于波动上升的态势,2018年全国土地出让金为2013年的近50倍。叠加新冠肺炎疫情对地方财政造成较大负担的因素,正略咨询专家团队预计未来全国土地出让金仍会进一步增加,土地出让节奏加快。

 

 

3. 从需求端角度看,1-2月处于房地产淡季,边际影响相对有限;但考虑到经济下行压力叠加新冠肺炎疫情,影响居民收入预期,更多购房需求将有所延后,部分也可能将消失;短期内,房企的销售回款压力很大。

1-2月是地产传统淡季,近年来全国销售面积和开工面积占全年比重都不超过10%,2019年TOP5房企1-2月销售额占全年比重为12%,低于3-4月和9-10月的17%和21%,边际影响相对有限。

 

 

 

当前楼市已处在稳步调整通道,短期在新冠肺炎疫情影响下,经济下行压力增大,叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等情况,房地产市场交易规模短期将出现回落,规模下行将更多地集中在今年上半年,特别是一季度。

另外,地方政府部门为稳住房地产市场,纷纷出台一系列地产扶持政策:

 

 

2003年非典疫情期间,影响最严重的4月成交量较历史同期额外缩量了约8%,而这部分购房需求基本都腾挪到了在疫情渐入尾声的5-6月。按2003年非典疫情对4月销量影响的情况推算,并且不考虑期间受影响的购房需求腾挪到后面的月份,正略咨询专家团队预计新冠肺炎疫情对今年全年销量增速额外下拉0.5个百分点左右;若新冠肺炎疫情持续到2月底,且2月完全没有销售,同时这部分的销售也不会腾挪到后面月份进行回补,在这种极端的情况下,疫情对全年销售将额外或将下拉4.6个百分点。

从上述分析中我们可知,目前宏观经济和房地产行业整体都处于调整通道,新冠肺炎疫情带来的负面影响比2003年的更大;经过17年的发展,房地产行业的整体规模有极大的增长,与此同时,房企的资产负债率逐年走高。

受新冠肺炎疫情影响,房企在资金端和销售端上面临短期内巨大的压力,尤其对于中小型房企而言,融资能力相对较弱,一季度主要购房需求的延时将大大增加其还债压力,从而可能面临被其他大型房企并购整合的风险。但疫情过后,预计二季度很可能会迎来更为宽松的融资环境和销售环境,并在一定程度上对冲整年的负面影响。

疫情当前,正略与您共度难关。

明日正略咨询将推出:疫情影响下,房地产企业究竟该如何应对(包含四大措施),敬请期待。