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房地产行业真的进入白银时代了吗?

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【摘要】:
房地产行业是一个极其复杂的行业,受诸多因素影响,其复杂度至少表现在三个方面:·地产行业涉及到基本的国家制度安排,如土地所有制(社会主义基本制度之一)、户籍制度、财政制度、金融制度等,是重大的政治课题。

房地产行业真的进入白银时代了吗?

 

房地产行业是一个极其复杂的行业,受诸多因素影响,其复杂度至少表现在三个方面:

·地产行业涉及到基本的国家制度安排,如土地所有制(社会主义基本制度之一)、户籍制度、财政制度、金融制度等,是重大的政治课题。

·地产行业影响上下游几十个行业的发展,对GDP增长的总贡献率超过20%、是我国经济的支柱行业。

·房产在中国家庭总资产的占比达到近80%,房价成为社会舆论关注的焦点,事关社会稳定。

但只要我们还推行市场经济,影响行业发展的根本因素仍然是供需关系。从这个角度看,正略咨询认为中国房地产行业全局性的供应缺口已基本消失,无论从人均住房面积还是从每户家庭拥有的住房数来看,我们跟发达国家已经基本处于同一水平。

 

图1:中国房地产行业全局性的供应链缺口已基本消失

数据来源:WIND、联合国、正略咨询研究

 

任何一个行业都有其基本推动力,房地产行业的基本推动力是城市和人口。虽然全局性的供应缺口已经不存在,但城市和人口的变化将造成市场的分化,并支撑最后5-10年的增量市场,未来必然进入存量市场阶段。

从城市发展的角度看,城市化率仍然是房地产业的发动机。2018年中国城镇化率为59.58%,相当于1868年的英国,1910年的德国,1945年的美国,1958年的日本,预计到70%拐点还有10年。换句话说,未来十年还有约1.4亿人进城。

 

图2:对比发达国家经验,中国快速城市化将持续10年左右,是房地产业的发动机

数据来源:国家统计局、WIND、正略咨询研究
 

舆论经常有观点说中国地产泡沫很大,房价要下跌,主要支撑就是成熟市场经常用到的租售比,房价收入比等数据。

这种说法站不住脚。

正略咨询认为房地产是地域性的,不同地区房价没有什么可比性,其次这种观点忽略了中国房地产市场与国外市场根本性的不同,具体内容本文就不展开了。

一个基本事实是:历史上还没有一个国家在城镇化高速发展的阶段出现过房地产泡沫。

经验表明,城市化一般分为四个阶段:

第一个阶段是农村向城镇转移;

第二个发展阶段是中小城市向大城市集中;

第三个阶段是从市中心向郊区转移;

第四各阶段就是都市圈的形成。

目前我国基本跳过第三个阶段,都市圈和城市群的形成已成为我国城市化的鲜明特征。

我国规划了19个城市群,这19个城市群以25%土地集聚75%人口,创造88%GDP,预计未来这一数字仍将进一步集中。

我国未来城市格局基本可以概括成三个层面。

1.长三角、大湾区和京津冀三个大都市圈;

2.区域单核城市,如武汉、长沙、西安等;

3.个别特色城市和其他小城镇。

 

图3:2018年19个城市群以25%土地集聚75%人口,创造88%GDP,预计未来仍将进一步集中

数据来源:各地方统计局、正略咨询研究
 

从人口的角度看,人口迁徙、人口结构和家庭结构的变化将对市场形成重大影响。

人口迁徙的基本动力是产业发展和公共资源分配,这也是核心城市群人口聚集的原因。人在哪儿市场就在哪儿,人口的迁徙是推动房地产市场城市格局变化的根本。目前人口流动已整体放缓,向核心城市和城市群集聚的态势明显。事实上,人口迁徙与城市化进程相辅相成。

人口结构变化对市场的影响主要表现在两个方面:

一是置业人口已经达到顶峰,目前处于下降趋势;

二是老龄人口的离世。按照平均年龄推算,这种影响可能15-20年后到来,现阶段的影响更多体现在产品本身,如户型,配套等。

家庭结构的变化主要是小型化,尤其是独居家庭的大幅增加将催生更多住房需求。由于计划生育的影响,我国家庭结构发生了根本性的转变,户均人口已经从1982年的4.41快速下降到3,一人户及二人户家庭合计占比达到45%。预计未来户均人数还将进一步下降。

 

图4:家庭结构日趋小型化,平均家庭户规模快速下降,预计未来仍将缓慢下降

数据来源:各国统计部门、正略咨询研究
 

综合以上的分析,再进一步聚焦到住宅市场,正略咨询把推动因素概括成“三驾马车”,即城镇人口增长需求、城市更新改造需求及居住条件改善需求。预计未来五年平均需求大概在11-13亿平米,与目前年成交面积基本持平。

那么,房地产行业真的进入白银时代了吗?

市场基本上在2014年提出白银时代说法,那是市场平均库存达到历史高峰的时候。随后政府开始大力去库存,放开调控政策,并提高三四线城市棚改货币化安置比例,行业经历了又一波高速增长。

所以,正略咨询研判从短期看来,是“黄金”还是“白银”,取决于政策调整。从长期供需关系来看,市场仍处在增量时代,需求仍将有力的支撑市场发展。

不是生意越来越难做,而是做生意的人越来越专业,对头部企业来说这仍是一个“黄金时代”。