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正略年度观察:未来已来,你的康养地产为什么做不好?

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引言:国内老龄化、少子化、不婚化、晚育化等变化所带来的机遇和挑战,已经成为中国不得不应对、必须认真应对好的社会命题和商业课题,既要发挥好政府的引导和保障作用,又要发挥好市场的支撑和创新作用,促进养老事业和养老产业协同发展,满足老龄群体的美好生活需要。

正略年度观察:未来已来,你的康养地产为什么做不好?

 

引言:国内老龄化、少子化、不婚化、晚育化等变化所带来的机遇和挑战,已经成为中国不得不应对、必须认真应对好的社会命题和商业课题,既要发挥好政府的引导和保障作用,又要发挥好市场的支撑和创新作用,促进养老事业和养老产业协同发展,满足老龄群体的美好生活需要。面对老龄化带来的银发经济和养老产业发展机遇可谓“春江水暖鸭先知”,以泰康为代表的金融保险企业、以万科为代表的地产开发企业、以亲和源为代表的养老服务企业十几年前就开始探索养老商业模式。考察借鉴发达国家的养老产业发展规律、老龄人口养老需求、养老市场商业模式,试图在国内养老产业提前布局,等待养老市场成熟后收割果实。

 

正略咨询近年深耕养老产业,在服务诸多头部企业的过程中,我们发现,“地产”是养老产业无法绕开的核心话题之一。笔者认为,在老龄人口占比加速、社会老龄化越来越严峻的紧迫形势下,在积极应对人口老龄化上升到国家战略的政策支持下,在老龄人口美好生活和宜居环境需求的市场驱动下,经过十几年政府、企业对养老事业、养老产业大战的探索,康养地产开发与运营到了发展关键时期。本文是对笔者2021年服务项目的认知汇集,通过洞察康养地产宏观环境和发展形势,围绕康养地产关键成功要素和竞争态势列出企业发展布局康养地产的策略,从业者可以对照自身的情况,做自我诊断,看看为什么自己的康养地产做的不尽如意。

 

一、国内康养地产宏观环境

 

人口因素既是一个慢变量又是一个质变量,人口老龄化演变对国内经济和社会发展带来不可逆转的深远影响和巨大冲击。当前,我国人口老龄化发展已经到了关键时期,亟待全社会积极主动应对,新形势下人口、政策、需求发展要求我国加快建设更加适宜人口老龄化社会的宜居环境和居住空间,康养地产将发挥和扮演重要作用。

 

01、人口之变:老龄化进程加速,家庭代际养老功能弱化,适老宜居环境成为社会发展痛点

 

老龄化进程明显加快,适老宜居环境成为社会发展痛点。第七次全国人口普查数据显示,2020年我国60岁及以上人口达到2.6亿,占总人口比重18.7%,65岁以上老年人口占比12.09%,老年人口占比不断攀升,预计2060年我国老龄化人口占比将达到顶峰32.9%。同时,根据第七次全国人口普查数据,目前全国三沙市之外的336个地级及以上城市中有149个城市已经进入深度老龄化(即65岁及以上人口占比超过14%),如丹东、扬州、盐城、衢州、马鞍山、张家口等;有11个城市已经进入超老龄化阶段(即65岁及以上人口占比超过20% ),如南通、资阳、抚顺等。

 

 

家庭人口规模缩小,家庭养老功能弱化,老龄人口独居增加。第七次全国人口普查数据显示,全国户均家庭成员人数已经从2000年3.44、2010年3.1下降到2020年2.62,户均家庭成员数量不足3人,更多老龄人口选择跟子女分开居住,家庭代际养老功能进一步弱化。

 

 

02、政策支持:国家战略推动,多元供地政策支持,康养地产发展迎来良好政策环境

 

积极应对人口老龄化上升到国家战略。2019年11月21日,国务院印发《国家积极应对人口老龄化中长期规划》,应对人口老龄化上升到国家战略。《规划》提出要加大养老服务投入力度,多渠道、宽领域扩大适老产品和服务供给,鼓励成年子女与老年父母就近居住或共同生活,加强社区养老服务设施布局,加快建设分布式、多功能、专业化的社区养老服务设施,制定和完善适老性住宅的建筑标准和规范。《规划》提出要大力发展民办养老机构,逐步形成以社会力量为主体的养老服务格局,引导规范金融、地产企业进入养老市场,鼓励养老机构探索各类跨界养老商业模式。

 

多元化养老用地供给破解瓶颈。为了缓解养老服务用地成本高、获取难度大的瓶颈,2019年11月27日,国家自然资源部出台《关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》,《意见》提出保障和规范养老服务设施用地供应,各地推动“十四五”期间养老服务供地面积与老龄人口规模挂钩,要求增量和存量社区配套养老服务空间和设施。

 

 

03、居住需求:老龄人口质量提高,偏好居家和公寓养老,品质康养地产拥有市场

 

老龄人口质量提升,品质居住需求增强。第七次全国人口普查显示,60岁及以上老龄人口中高中及以上文化程度人数超过3669万,占比13.9%,高于2000年6.18%和2010年9.08%,老龄人口质量快速提升,对于高品质居住空间需求增强。

 

 

老龄人口偏好居家和专业养老公寓,适老住宅有市场。根据贝壳研究院调查,超过70%的60岁及以上城镇老龄人口偏好普通居民小区和专业养老公寓,适老住宅拥有较大的潜在市场需求。

 

 

二、国内康养地产发展形势

 

01、康养地产概念界定

 

康养地产主要指企业主导和市场化运作的地产开发和运营项目,狭义上指养老地产,广义上包括康养小镇和健康产城,配备康养服务功能,涉及物业开发和运营服务全价值链,不包括以政府开发为主导的民政系统机构养老项目。

 

 

02、康养地产发展机会

 

康养地产是万亿级市场和赛道。康养产业是复合型产业,康养地产作为重要组成,未来发展空间大。头豹研究院研究显示,2014年至2018年养老地产行业的市场规模从4.9万亿元增长至6.5万亿元,年复合增长率为7.3%,预计2023年将达到10.4万亿元。智研科信研究显示,2020年康养产业规模约8.6万亿,其中,康养地产市场规模约1.4万亿占16.5%,康养服务占5.5%,康养文娱占7.5%,康养用品占4.1%。戴德梁行研究显示,养老产业是包含老龄服务、老龄产品、老龄地产、老龄金融复合型产业集群,2020年养老产业规模约3万亿,按照2030年全国老龄人口年人均消费近5万元测算,养老产业规模约13万亿。越秀健康研究显示,“十四五”末中国康养市场容量将超10万亿,养老公寓(含康养小镇及旅居)4.4万亿,占比44%,养老服务1.9万亿、养老机构5000亿。

 

养老公寓、养老社区、康养综合体值得拓展。中高端养老公寓类产品、全龄社区和CCRC社区类养老社区产品、康养小镇和健康产城类康养综合体产品拥有标杆项目和成功样板,是企业布局发展的主要康养地产产品。正略咨询对24家保险企业、地产企业和其他企业研究不完全统计显示,其中58%的企业布局发展养老公寓,58%的企业布局发展养老社区,33%的企业布局发展康养综合体。

 

 

一线和二线城市康养地产发展得到更多支撑。一线城市和二线城市人口老龄化水平更高,经济发展水平和支付能力更强,养老支持政策更完善,康养地产发展得到更多的支撑,保险企业和地产企业康养地产业务主要布局在一二线城市(省会/直辖)。同时,距离一二线城市交通便捷和生态环境优美的三四线城市康养地产发展潜力大、支撑足。

 

 

03、康养地产竞争态势

 

越来越多的企业涌入康养赛道,市场进入机会窗口期逐渐收窄。
 

从地产企业看,百强房企中70%已经布局康养赛道,2009年万科探索进入康养地产领域,近年中海、华润、绿地、龙湖、融创、新城、旭辉、越秀等领先房企纷纷进入康养领域。

 

从保险企业看,权威研究显示截止2021年10月7日,至少22家保险企业入局中国养老市场,布局40座城市落地105个项目,总床位规模达142947张,包括泰康人寿、太平人寿、合众人寿、中国人寿、太平洋保险、新华人寿、大家保险、阳光保险、平安保险、君康人寿、中国人保、友邦保险、中英人寿、中信保诚、国华人寿、中华保险等,保险企业已经成为康养地产领域核心竞争力量。

 

从国有企业看,2021年新设成立一批中央国有和地方国有康养企业,中国铁建成立中铁建康养产业发展公司,中国诚通、中国铁建、国药集团携手大家保险成立中康养健康产业投资公司,云南康旅控股集团成立云南甘美康养产业集团有限公司,苏州市成立苏州市健康养老产业发展集团,中央国有和地方国有企业未来成为康养产业新生关键竞争力量。

 

产品、项目、土地、资金、运营、人才是康养地产竞争关键成功要素。康养地产项目一般面临三大痛点,投资端面临土地贵、资金贵且沉淀持有资产回收周期长,建设端面临配置适老功能设备和设施带来的建造成本高,运营端面临运营服务重、成本高且需要2-3年培育期。中国房地产业协会研究显示61%的康养企业尚未形成有效盈利机制。正略咨询认为康养地产竞争关键成功要素主要包括六个方面:

 

一是产品做对,提供契合企业特点和适配市场需求的产品,产品的康养服务功能具有客户吸引力和市场竞争力;

 

二是项目选对,区域的区位、资源、市场、政策等全方位理解,获取优质项目;

三是土地成本,多元化拿地方式获取低成本土地;

 

四是资金成本,低成本资金和长线资金的获取和运作,资金承受持有养老资产的长周期回报;

五是运营能力,产品营造和运营端成本控制,运营服务标准化,提供高品质养老服务;

 

六是专业团队,康养产业和养老行业发展规律深度洞察,养老地产项目投、建、运一体化操盘。

 

 

三、国内康养地产发展自查“六问”

 

 

01、是否做到

 

“坚持长期主义,保持战略耐心”?

 

深刻认识到康养地产投资回报期长的发展规律和本质特征,坚持以长期主义的思维视野和战略格局看待和发展康养地产业务,保持战略上的耐心。万科2009年布局发展康养业务,历时12年养老业务处于摸索阶段,全国养老项目基本都没有赚钱,战略上仍然坚持继续探索康养地产商业模式。泰康2007年布局发展康养业务,历时14年仅落地24个养老社区项目,开业运营仅有7个项目,平均每年落地不到1个项目,平均每2年开业运营1个项目,坚持以我为主、稳健发展,控制快速扩张冲动。

 

02、是否做到“转变开发思维,强化运营制胜”?

 

深刻认识到高品质运营服务是养老地产产品能够被市场和客户接受的关键成功要素,是养老地产业务能够扩张发展的关键核心能力。通过自主打造、投资并购、战略联盟等方式建立康养地产运营能力,建立精益运营流程和标准,建立面向居家养老、社区养老、机构养老全场景的高品质服务标准体系,培养打造康养地产运营管理和服务团队,实现康养地产投资、开发、运营一体化发展并建立运营优势。

 

03、是否做到“聚焦细分市场,收敛业务边界”?

 

坚持聚焦契合企业发展理念和体现企业发展调性的细分市场,在细分市场建立产品、服务和运营上的优势,细分市场产品和服务能够得到客户和社会的认可和接受,切记盲目式、跟风式的扩张业务边界。地产企业发展养老公寓类产品主要定位在中高端市场,目标细分客群定位在具有消费能力和支付能力的中高端客户,确保投资回报率水平达到资本回报要求。国内大型CCRC社区类养老产品布局以保险企业为主,通过保险销售提高大型养老社区年综合回报水平以达到资本回报要求,实现产品的可持续发展。全龄社区类康养地产产品主要以地产企业探索为主。

 

04、是否做到“细心打磨产品,全心满足需求”?

 

坚持用心打磨产品和服务,配置适老设备和配套设施营造适合老年人生活的宜居环境,提供满足目标养老客户需求的多样化服务提高老年人生活的幸福感,提高康养地产产品市场的接受度和认可度,打造满足客户需求的康养地产产品和服务。

 

05、是否做到“多元获取土地,加强资本运作”?

 

针对康养地产投资成本高、运营成本高、沉淀资产周期长的产品特点和痛点,根据产品类型多元化获取土地和匹配资本类型,用好政策降低土地获取成本,加强资本运作获取低成本资金,降低项目土地获取成本、投资开发成本,降低运营服务端短期经营压力,降低资产长期持有风险。

 

06、是否做到“开放合作资源,补齐发展短板”?

 

聚焦康养地产产品跑通模式、聚合价值、增强能力,加强外部优质资源开放合作。聚焦“养老+康养”、“养老+文旅”等多业协同整合以国内外优质医疗和医养为主的资源实现产业协同。聚焦“投、融、建、管、退”价值聚合,整合以国内外保险和基金为主的资源实现产融结合发展。聚焦项目投拓、产品营造、资源整合、运营管理等关键能力整合以策划规划和运营服务为主的全链价值资源,补齐发展短板。

 

 

“沉舟侧畔千帆过,病树前头万木春”,当下的康养产业,到了爆发前的沉寂时期;当下的康养地产,也到了“山穷水尽疑无路,柳暗花明又一村”的黎明前夕;投资者志向笃定,消费者静待花开,笔者坚信围绕着努力实现总书记擘画的“满足人民美好生活的向往”的总蓝图,康养地产必将迎来繁盛的未来。