一、园区行业发展趋势

01、园区企业利润“承压”，盈利模式正在转型升级

在宏观经济和房地产持续低迷的背景下，产业园区面临的外部环境不确定性显著增加，行业竞争日趋激烈，园区企业利润增速明显放缓。

以北京市2022-2023年产业园区为例，受宏观经济下行、房地产低迷、疫情等多重不利因素影响，产业园区的发展受到较大冲击，2022-2023年产业园区空置率明显上升，园区招商压力大增；同时，受免租、减租等政策影响，企业盈利情况进一步压缩。

传统依靠规模扩张的方式不再适用，效益取代规模成为行业焦点。园区在盈利模式上转型升级，从最初的主要依靠园区开发销售业务盈利，逐步深耕运营服务业务，培育产业投资业务，挖掘地产租售业务之外的新的收入增长点，扩大收益来源。“物业租售+运营收益+投资收益”的盈利模式成为行业未来的主要趋势。

02、传统招商模式逐渐失效，新招商策略势在必行

越来越多的园区正在跳出“关系+展会+人海”的传统招商模式，逐步向“链式+资本+市场”招商模式转变。其中，“链式招商”是依托区域优势产业，围绕产业链条的延伸、耦合和配套，实行“建链”“补链”“强链”，开展产业招商，是招商的核心策略。目前，围绕产业链招商已经成为园区及地方政府招商的重点工作方向。资本和市场是招商的重要手段，在招商过程中通过资本运作和市场撮合换取产业落地。

此外，产业链招商的实施要借助大数据分析工具，分析产业链中存在的上下游关系，绘制全位产业招商图谱，基于大数据企业信息库，实时抓取与监控产业链上下游企业、关联服务企业的投资态势及企业扩、迁动态，来锁定目标企业，获取优质的招商标的。尽管龙头企业招商仍有赖于区域营商环境、产业政策、客户关系等多重因素，但以数据要素和技术主导的大数据招商有望加速中小企业招商步伐，助力产业集聚效应的更快形成。

03、运营服务能力在存量时代发挥越来越重要的作用

产业园区逐渐从“要素驱动、投资开发为主”进入到“创新驱动、运营为主”，运营服务已成为园区核心能力。产业园区运营服务将逐步升级，一方面需要在园区运维方面进行提质增效，降低园区运维成本，同时为高效响应客户服务打下良好基础；另一方面，需要在园区原有资产管理和基础物业服务的基础上拓展新的服务内容，围绕园区空间共享、功能挖掘拓展创新空间运营服务业务，围绕园区中人的需求拓展商业及生活服务业务，围绕企业需求和产业发展拓展企业服务和产业服务业务。通过运营服务能力的提升，不仅可以提高园区招商竞争力，还可以提高园区运营商的收益水平。

二、智慧园区建设的典型应用场景

智慧园区建设旨在借助5G、物联网、云计算、人工智能等数字技术，解决产业园区面临的核心痛点问题：招商难、运营弱、服务差，产业研究是解决招商问题的关键，是解决区域产业发展问题的关键，可以有效发挥政府产业规划智库的功能。因此，我们认为，典型应用场景将聚焦在产业研究、招商管理、园区运维和园区服务四个场景。

01、产业研究场景

产业研究场景的构建，首先，需要构建数据基础，拓展政府、协会、第三方数据公司等数据资源，同时整合园区内部数据资源，完成数据底座的构建；其次，逐步构建病完善产业研究、产业链分析、企业分析等方面的数据分析模型，以实现数据价值的挖掘，为园区投资、招商、运营服务提供支撑。

02、招商管理场景

招商管理场景的构建，主要围绕招商过程中的关键用户展开，一是面向客户，要实现线上空间展示、考察预约等功能，二是面向招商团队，要实现商机挖掘、渠道信息、客户/订单管理等功能，三是面向管理团队，要实现资产定制化、招商过程监管、业务分析等多种功能。

03、园区运维场景

园区运维场景的构建，主要围绕园区的基础设施和物业服务展开，包括但不限于资产管理、楼宇自控、设备管理、能源管理、安防、消防、门禁通行、停车、照明、物业等多个内容展开。

04、园区服务场景

园区服务面向企业和个人两类客户，又可进一步分为入园客户和潜在客户，共四类客户。园区服务场景通过线上一站式服务，为客户提供丰富多样的服务，包括生活服务（餐饮、娱乐、健康、租房、就业等）、企业基础服务（场地租赁、物业缴费、车位租赁、清洁绿化等）、企业增值服务（财务咨询、法务咨询、人力资源、商务采购等）、产业服务（财务顾问、创业辅导、金融服务、知识产权、产业合作等）等等。

园区的各类应用场景并非相互独立的，而是彼此紧密连接。如产业研究要为园区招商和园区服务两大场景提供数据支撑；招商管理与园区运维共用资产管理功能，尤其是定制化进行资产合并、再设计过程中，招商会改变资产的租售方式，对物业服务、能源管理等都将产生影响等。

正略咨询长期深耕产业园区客户，可基于客户园区定位、信息化基础进行差异化方案设计，参考标杆实践，为客户提供智慧园区顶层设计规划方案。