“房地产行业已经到了‘黑铁时代’。”万科董事长郁亮如是说。诚然，房地产行业经历过21世纪初爆发式发展的“黄金时代”、规范运作的“白银时代”，在“房住不炒”的总体原则下，正在悄然地退下国民经济的第一舞台，回归“稳健”，而作为房地产产业链下游的物业服务，正在蓬勃萌生。看港股上市的物业企业数量，2017年及之前共计14家、2018年5家、2019年8家，时至2020年，对比之前的几年，可谓井喷式的增长，至18家，虽然在2021年回落至14家，但房企和物企分拆乃至分道扬镳，是当前正在火热上演的大势。

物业行业并不是个新兴行业。回顾40余年发展历程，我国物业管理行业先后大致经历了起步探索、独立发展、规模增长、市场化运作四个发展阶段，逐渐由原先的依赖于房地产开发、运营的细分领域，转而向独立运作方面转变，甚至在房地产行业不景气的阶段，反向赋能于房地产。近年来，在疫情环境影响叠加之下，物业行业价值得以重塑，物业管理企业因持续经营、现金流稳定、抗跌能力强等特性赢得资本市场青睐，行业发展规模和速度得到了前所未有的提升。

2021年我国物业管理行业总规模达到342亿平方米，预计到2025年有望实现388亿平方米，年复合增长率将达3.2%。随着城镇化发展快速推进、地产开发增量稳步增加、人均住宅面积不断提升、物业覆盖率持续提高、用户对生活品质的要求趋向精细化，为物业管理行业长期发展打开广阔空间。与此同时，多元增值业态的不断丰富也在进一步扩大物业服务边界，加之近年国家和地方颁布相关政策利好发展，物业服务行业或将进入发展的“黄金时代”。

一、政策：制度标准不断完善行业发展长期利好

2020年8月，央行、住建部与重点房企座谈，收紧房企融资的同时，进一步推动了房企分拆、物业独立和吞并。2021年1月，住建部等10部委联合出台行业纲领性文件《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，对物业管理行业的发展做出了规范性指引。2021年3月“十四五”规划中首提物业服务行业，助推行业规模的扩大和品质的提升。同年8月《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》强化了对物业服务行业的监管，进一步推动了物业行业市场化和品质化发展。与此同时，国家各部委发布与物业行业相关的政策文件中，“城镇化建设”、“老旧小区改造”、“便民生活圈建设”等关键词出现频率不断增加，为物业行业延伸服务场景、拓宽服务边界指明了方向。

从整体来看，行业政策稳中向好。相关制度和标准得以不断完善，推动物业行业持续向着标准化、市场化、品质化方向发展。具体到公司层面，头部企业由于在业务发展及管理水平上往往处于行业前列，未来随着越来越多推动提高行业服务质量、提升市场化水平等方面政策落地，头部企业有望从中受益，进一步扩大市场份额，提高集中度。

二、业态：服务场景横向延伸增值空间纵向拓展

一般来讲，物业业态可分为住宅物业、非住宅物业（商写、园区等）和城市服务三大类。值得一提的是，城市服务作为我国新型城镇化建设的关键一环，物业管理企业借助服务优势大举进军，城市服务成为物业企业在非住宅物业领域的前沿战场。

01、住宅物业

住宅物业是物业服务行业的主要组成部分。2018年-2021年，500强物业企业住宅物业管理面积在总管理面积中占比均超过58%。据估计，2025年，住宅与非住宅市场规模合计超过1.2万亿元，其中住宅业态预计将达到8000亿元。

近年来，在“四保服务”基础上，越来越多物业企业积极探索“物业+生活”的服务模式，借助信息化、数字化等手段，构建起以社区服务为核心的增值服务模式，探索更大的盈利空间。据统计，2018-2021年，500强企业多种经营收入贡献从20.3%上升至27.8%，其中，社区增值服务收入占比为11.1%，较上年增加1.5个百分点。另外，2021年，500强企业多种经营收入毛利率占比超过42%，较上年增加4.67个百分点，占比持续提升。其中社区增值服务毛利占比达到22.3%,较上年增加10.7%个百分点，增长十分显著。从代表物业企业来看，2020年，雅生活集团以35.3%的增值服务收入为公司贡献了52.4%的毛利润，新城悦服务、建业新生活等企业的增值服务收入比重分别为56.2%、67.6%，碧桂园服务、保利物业等在社区增值服务收入中的比重也都在40%以上。

由此可见，住宅物业服务单靠面积吃饭的基础服务的地位正在逐渐弱化，头部企业正逐渐通过增值服务拓宽增长空间、摆脱对房地产周期的依赖，有望发展成为物业企业未来长期发展的第二增长极。乐观估计，预计2025年②，物业增值服务的市场空间可达到7570亿元。因此，对于重点放在住宅物业的企业来说，应全面梳理和整合增值服务资源，利用信息系统打造增值服务平台，探索“物业服务+生活服务”的高效运营新模式。

02、非住宅物业

非住宅物业是除住宅业态之外物业管理服务类别的总称，具有产业范围宽泛、市场规模大、费用收缴率高、盈利能力较为稳定等诸多优势。

近年来，万科物业、绿城服务、保利物业纷纷成立专业子品牌“万物商企”、“绿城云享”、“星云服务”，重点抢占商办物业服务市场；碧桂园服务、招商积余则借势政府支持社会资本参与公共服务的政策红利，积极承接政府机关、企事业单位的相关物业服务，顺势切入交通枢纽、体育场馆等公建服务领域，开启大举拓展非住宅物业的步伐。据中物研协发布的物业企业综合实力研究报告显示，2021年500强物业企业非住宅物业在管面积达到67.2亿m2，占比由2018年的36.5%增加至41.7%，且呈现持续加速增长趋势。同时，500强企业2021年非住宅物业在管面积的净增量为8.25亿m2,同比增速达13.99%，而同期住宅物业的净增量和增速仅为6.89亿m2和7.9%。预计2025年非住宅物业市场规模将达到4560亿元，占比将超过45%。

相比住宅物业，非住宅物业空间广、赛道多，各细分业态内竞争相对较小，但精细化运作必然对外形成较高进入壁垒，想要快速抢抓发展机遇、扩大非住宅领域市场份额,则需要物业企业具有较高的快速建立各业态专业服务体系的能力。同时，非住宅赛道新业态持续更替，这就要求企业能够因时而变、顺势而为，及时切换赛道，提升运营效率。

03、城市服务

城市服务是近年来在政府部门和物业服务企业双重诉求下，探索出来的新的服务业态，其本质是由物管公司对公共空间和资源（不仅仅局限于城市）进行统筹管理，提供一体化解决方案。在我国新型城镇化建设加速推进背景下，城市服务市场空间不断释放，物业公司参与其中的热情高涨，预计未来将达到万亿市场规模。

但是，从细分行业成熟度来看，城市服务的业务模式尚未形成，服务标准体系也需要进一步完善和明确，物管行业还处于对城市服务领域的初级探索阶段。比如，在业务模式上，碧桂园服务“城市共生计划”、保利物业“振兴中国”主要通过环卫绿化等低能级服务方式切入城市物业领域；万科物业的“城市空间整合服务”、招商物业的“城市运营板块”则围绕一二线城市新区开展市政总包；其他物管公司对城市服务模式的探索也是百花齐放。而在行业进入方式上，目前大多物业企业主要采取并购,或与当地政府部门进行战略合作的形式进行突破。

未来，在城市精细化管理运作模式下，城市服务将需要服务提供商具备更高的综合业务能力和资源整合能力。同时，为了适应城市服务业务更复杂的管理要求，物业公司必须主动探索向精细化、标准化、智能化管理服务过渡的有效手段。值得关注的是，城市服务作为物管行业的新兴赛道，头部物业企业基于自身的资源优势、经验优势等，虽已开始抢占发展先机，但尚未出现行业寡头，巨大的市场空间也为后发企业进入该领域提供了一定空间。

物业管理行业作为最具备场景化创新的行业之一，近年来，在政策、资本、技术的三重加持下，行业发展规模和速度空前提升。在未来中长期时间内，物业行业各类业态均有望达到万亿市场规模。而随着今年万物云和龙湖智创生活的上市，中国物业企业在各个细分业态中的竞争格局也已初步确定。如何在物业行业快速发展的“黄金时代”，抓住机遇，快速破局，成为物业企也不得不面对和思考的问题。

下篇预告：构建差异竞争，实现深耕破