中国房地产行业经历了三十多年的快速发展期，已经成为国民经济中不可或缺的重要元素，在当前“房住不炒”的宏观政策调控下，房地产开发企业需要紧跟国家政策导向不断调整经营策略和管理模式，传统的房企普遍面临“如何走好下一步”的决策和选择。

一、地产行业发展趋势

房地产是我国经济体系中的支柱产业。第一，它对地方财政收入的贡献不容置疑，2021年前11个月，我国国有土地使用权出让收入接近6.8万亿元，房地产和土地相关财政收入在全国财政总收入中占比超过30%。第二，它对上下游产业的拉动作用难被替代，房企是建筑施工、装修装饰、大宗商品等上下游产业的重要需求方。第三，它对金融体系的稳定性不容忽视，2021年三季度末，全国主要金融机构房地产贷款余额51.4万亿元，整体规模非常庞大的，资产价值的稳定性对我国金融体系至关重要。尽管短期内房地产行业的支柱作用不会改变，但当前地产企业面临的外部环境都发生了新的变化。

在政策层面，房地产行业的政策红利期基本结束。为了保证行业的稳定发展，中央近年来多次重申“房住不炒”是底线。这轮房地产调控始于2020年颁布的“三道红线”政策，这次调控以金融政策为主，重点防范金融风险，融资端开始强调去杠杆、控风险，部分高杠杆、高负债房企无力偿还债务，发生流动性危机，预计在金融审慎监管的政策下，头部房企的行业市占率将下降，中小规模的区域化房企有望迎来更大的发展空间。

在宏观环境层面，城镇化红利也趋于结束。当前我国城镇化率已超过60%，发达国家城镇化率约为70%，发展空间有限，随着全国城镇化进程的逐步放缓，房地产市场正逐步由增量开发转入存量开发阶段，地产行业也随之迈入低增长、低利润和中低杠杆时代。地产企业如不培养精细化运营和服务能力，而是依然固守买地-建楼-卖房子的传统思路思路，未来发展势必遇到严峻的挑战。

在需求升级层面，置业置换群体年轻化推动购房需求升级。当前年轻购房群体呈现快速上升的趋势，他们对舒适度、安全感、智能化等方面的需求必然会升级。过去技术的发展难以满足客户不断提升的新需求和新期望，为了更好应对需求升级，房地产企业不仅要深入开展客户画像，深度了解用户的消费习惯和价值偏好；也要将BIM、物联网等新技术广泛引入到智慧工地、智慧社区等重要场景中，加快向地产科技化转型的步伐。除此之外，房企更需要创新运营理念，从产品导向转为客户导向，打造成为高质量的生活家园运营商，满足客户持续提升的的居住体验需求，提高用户粘性。

二、百强房企发展趋势

监管效果持续显现，行业格局逐步重塑。随着金融监管趋严，房地产行业进入加速出清、优胜劣汰的阶段，整体市场格局正逐步发生变化。第一，百强房企的行业集中度开始出现下滑。2021年，Top100房企的市占率接近50%，同比下降0.4%，预计未来几年下降速度将会加快。第二，国进民退趋势逐步显现，拥有资源禀赋和稳健经营等优势的国有地产企业的市场份额实现较大提升。2021年，top100房企中国有企业的销售额占比为42.8%，同比增加11.8%。在市场集中度下降，国进民退趋势下，大型民营企业的市场份额预计会大幅下降，中小规模的区域化房企则相对受益，尤其是区域国有企业。

盈利水平明显下降，稳健经营成为首选。2021年Top100房企实现了营收和利润的双增长，但因为营业成本上升，土地成本增加、新冠疫情蔓延、融资成本升高等多重因素影响，头部房企净利润增速显著低于营业收入增速，增收不增利现象持续；去年Top100房企净利润率下降为9.8%，盈利水平降至个位数，预计行业将进入低利润时代。在这个背景下，房地产企业不能再唯规模论英雄，而是要更加强调财务安全，重视稳健经营，严守“三道红线”等监管要求，主动调整债务规模及结构，实施稳健的经营策略，确保财务安全。

三、地产企业主要转型方向

房地产行业正处于“挤泡沫、高质量、良性发展”的时期，房企既应在地产开发业务这个老本行上精布局、提效率、专业化，保持适度杠杆的基础上实施区域深耕策略，降低经营成本，提升产品力；更重要的是，应思考转型发展，降低对传统业务的依赖。房企业务转型主要可总结为三个方向。

第一，基于地产开发延申后端服务市场，围绕房地产开展服务产业，包括开展物业服务、社区消费、房地产金融等。其中，物管是与地产开发协同性最高的服务业务，也是大多数传统开发商的转型选择，目前国内前十的地产企业都有自己的物业公司。除了提供传统的物业管理服务外，增值服务正成为地产物管企业的拓展重点。第一类增值服务主要针对业主，通过为其提供房屋经纪、社区零售、家政服务、空间运营、社区金融、社区医疗等拓展业务收入；除业主增值服务外，非业主的增值服务也是企业拓展的一个方向，如工程服务、案场服务、营销策划等。未来更多的业态有望得到物管企业的青睐，“物业服务 +”模式将为地产企业创造更多的价值增长点。

第二，拓展地产领域里的新产品线，推动产业和地产深度结合，探索如物流地产、养老地产、旅游地产等“产业+地产”的模式。养老产业是公认的朝阳产业。2010年左右，多家房地产企业凭借地产开发的先天优势开始涉足养老地产项目。但总体而言，多数企业借养老之名行圈地之实，本质还是地产开发销售的逻辑。随着房企调控政策趋严，传统的养老地产项目销售去化率不及预期，使得部分企业开始重视康养运营和服务，养老地产项目才逐渐从跑马圈地走向服务优先。总体而言，目前我国养老地产市场尚未形成规模，市场集中度较低，尽管拥有众多的试水企业，但均为形成成熟的、可复制的商业模式，潜在市场空间巨大，除养老地产外，物流地产和文旅地产同样拥有广阔的发展前景，也是房企转型发展的重要方向。

第三，房企可在国家政策支持的城市更新、乡村振兴、绿色发展等领域加大投入，开辟新的业务增长方向。2021年“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划，城市更新已升级为国家战略，随着相关政策密集出台，行业步入加速发展期。城市更新业务包括项目获取、改造升级、持有运营和退出四大环节，需要企业具有城市规划、建筑设计、资产运营、物业管理、产业培育等综合能力，地产开发商传统的建设—销售模式已不适应新时代城市更新的需要，未来房企必须结合自身实际，重点打造覆盖融-投-改-管-运“五位一体”的商业模式。除城市更新外，房企也可积极投入乡村振兴、绿色发展等政策鼓励发展的领域，以满足人民日益增长的美好生活需要为出发点，实现企业效益与社会效益协同发展。