地产相关企业在公开市场上发行标准化的产品，以租赁住房、商业地产为标的的资产证券化将是地产行业新型的融资工具，它能够大幅度缩短企业现金回流时间、促进项目滚动开发，帮助企业获利并改善公司的资金链。同时它也可以降低融资费用，改善企业资产负债结构。

一、资产证券化

资产证券化是将缺乏流动性的基础资产通过设立资产支持专项计划变成可流通的证券，并利用其所产生的现金流偿付本息的一种方式。与传统融资品种比较，资产证券化的融资成本相对较低，收益稳定、风险相对较小，发行主体的信用及偿债能力也不会限制证券发行规模及评级。

具体从房企应用的实践而言，有五种类型，分别是：供应链ABS、购房尾款ABS、CMBS、类REITs、物业费ABS，主要根据其底层资产不同而区分。

01、类REITs

类REITs，其实是REITs在国内目前REITs相关法律法规不够完善情况下的产物。由于其只能部分满足国外成熟市场REITs的标准，故称为类REITs。类REITs适用的标的主要是能够产生稳定现金流的物业（如写字楼、购物中心、酒店、服务式公寓），对其进行份额化后以证券形式卖给投资者，将租金收入和资产升值作为收益，向投资者分配收益。其中写字楼较适合作为底层资产。据中基协要求，私募REITs产品的实际操作流程，一般包括申报文件准备、产品设计、挂牌/流通审核、备案及挂牌流通五个阶段。

02、CMBS

CMBS的基础资产是商业地产的抵押贷款，商业地产有写字楼、酒店、商业服务类经营场所等，主要偿本付息来源是这些地产的未来收入（商业管理费、租金、物业费等）。CMBS的发行条件一般要求项目物业主要位于城市的核心区域，一般要求标的物业运营时间超过两年并且租金收入可观，证券发行规模取决于资产方信用评级。实际操作流程需经过底层资产筛选、交易结构设计、具体交易结构安排三步。在底层资产筛选阶段，要注意底层资产的业态、位置、运营状况及合规性，同时发行人主体信用应满足特定信用评级要求。在具体交易结构安排阶段，重点是双层SPV结构下基础资产的转让。

二、公募REITs

首批公募REITs从2021年6月资本市场推出以来，便受到广泛关注。据相关调研数据显示，我国未来REITs市场发展前景预计较大的领域有交通基础设施、新基建、产业园区、市政和环保基础设施、商业地产、仓储物流设施、保障性租赁住房REITs。其中产业园区、商业地产都与地产相关企业联系十分密切，值得重点关注。

从相关政策法规对基础设施的要求来看，原始权益人须对项目享有完全所有权或经营权，且要求企业内控健全，最近3年内没有重大违法违规行为。同时，项目要求运营3年以上，已产生持续、稳定的现金流、且现金流来源合理分散。而要求背后的逻辑是对REITs底层资产的充分保障，是对基金投资者权益和利益的充分保障，是对未来市场稳健规范发展的充分保障。

公募REITs发行流程须经历项目准入与推荐、基金审批与注册、基金发售与上市三大阶段。项目准入与推荐阶段，由项目发起人提交申请资料至项目所在地省发改委，再报送至国家发改委，最后由国家发改委推荐给中国证监会。在基金审批与注册阶段，涵盖基础设施基金申报及专项计划申报两方面工作。基础设施基金申报由基金管理人向交易所和证监会分别提交上市申请和注册申请，先由交易所出具无异议函，再由证监会批准。专项计划申报，先由计划管理人向交易所提交挂牌申请，后续步骤与基础设施基金申报的后两步相同，也是先经过交易所再到证监会提交注册申请并获批。