近年来，作为解决城市发展过程中交通拥堵等“城市病”的重要手段，国内一众城市都兴起了TOD/TID开发热。本文正略咨询选择成都某轨道交通投资集团（下文简称“成都轨道交投”）作为案例，通过分析其在TOD/TID综合开发过程中的一些实践经验，为其他城市TOD/TID综合开发提供借鉴。

成都轨道交投TOD/TID建设目标是通过对城市规划的深度解读，以产业优先为理念，通过全方位合作实现站城一体建设为目标，打造城市生活枢纽以及公园社区，实现商业、居住、生活等功能的复合，实现人和城市的和谐统一，开创轨道城市美丽新生活。

作为较早将TOD理念践行于轨道交通建设运营的城市，成都轨道交投TOD综合开发了多个成功项目，涉及土地近8000亩，总建筑面积超1600万平米。这依赖于其坚持对远期的线网中站点、车辆基地等关键节点的开发、规划以及建设在顶层设计上进行统筹。坚持城市综合运营理念，率先建立TOD“1+2+N”顶层设计体系。以产城融合为目标实现市民的办公、生活、商业、休闲、游乐的有机融合。长期实践过程中，成都轨道交投已经积累了充足的TOD综合开发经验，形成了具有特色的开发模式和具体做法。这些经验和模式做法对于其他城市的TOD/TID开发具有很大的参考意义。

一、案例优势

正略咨询研究发现，成都轨道交投的成功有以下两点尤为突出：

01、良好的政企关系

在成都的发展，与成都政府的支持密不可分。以政府发展思路为核心，实现与城市建设的统一规划。在完成独立设计以及基础施工之后，公司通过自主的招商运营体系，以高定位、严把控，打造示范项目。

02、清晰的发展思路

结合成都的实际发展情况，系统借鉴了国际上其他城市TOD/TID综合开发经验，从顶层规划提出总体思路。在实施进程中，设定了过程管控体系，以确保方向不偏离既定战略，并得以有效实施。

二、案例复盘

成都轨道交投“1441”规划体系中的亮点可以总结如下：

01、“1”个总体目标

依托成都这个城市载体，打造国际典范的TOD/TID项目。围绕城市轨道的站点，重点打造生活、商业、产业中心以及文化地标，践行“综合运营、站城一体、功能复合”的TOD/TID综合开发理念。

02、“4”个模式转变

开发模式上，从孤立的“单站开发”转向“片区统筹”；在设计规划上，从简单的“空间规划”转变为“策划规划设计一体”；

场景开发上，逐步从“站点周边空间建设”向“特色场景营造”转换思路；经营思路上，实现“开发建设”到“综合运营”的跃迁。

03、“4”个特色做法

在TOD综合开发过程中，逐步形成了四个维度的特色做法：

体系构建上，通过打造不同类型的站点，避免站点同质化，促进轨道站点的差异化、特色化发展，按照分级分类原则推进TOD综合开发，按照城市级、区域级、组团级和社区级四级对成都各类轨道站点进行分级；而依据交通枢纽、综合中心、商圈中心等站点特色完成分类。

策划引领上，以提升运营品质为目标，打造全生命周期产品，对各类业态进行精准定位，并通过差异化实现各类产品的可持续运营。通过专业策划的开展，对相关片区的目标定位以及产业体系进行明确，同时确定各区域的发展定位和目标；梳理产业发展思路并完成体系构建；最终对各站点的功能、业态分布以及规模进行合理布局以及商业模式的创新。

规划设计上，总结提炼需要共性遵循的总体要求，创造成都TOD的天府基因，总体要求是对各级轨道站点在“站城一体、产业优先、功能复合、文化彰显、形态塑造、场景营造”六大方面提出的发展需要遵循的共性要求；同时梳理发掘差异发展的特色引导，塑造成都TOD的靓丽名片，特色指引重点针对不同物业类型TOD站点及车辆基地TOD，提出差异化发展要求。

开发运营上，实现政府主导，并以公司为主体，在投建运维体系的构建上遵循商业化逻辑；实现实施路径的清晰化，最终践行TOD/TID综合开发的国际化、统筹化、产业化、差异化发展；实现TOD项目收益及城市整体长远效益的最大化。具体路径有以全环节的开发合作，打造国际化的合作平台；实施统筹化的片区开发，促进片区整体高效发展；培育产业化的对外输出，探索产业化发展的综合路径；和遵循商业化逻辑制定差异化的实施策略。

04、“1”个实施保障

从完善配套政策、构建协同机制及人才支撑体系，从机制上全方位落实TOD综合开发实施的相关保障，从顶层设计、资金筹集、用地管理、项目推进、开发合作、商业运营等各个方面，采取超过20项的配套政策，确保TOD综合开发的顺利开展。同时设立市场化人才引进机制和激励机制，构建充足的人力资源保障。

三、经验借鉴

通过复盘该案例中TOD综合开发的经验，正略咨询提出以下几点建议：

一是开发模式上，要在顶层设计上落实“城市运营商”的定位，实现规划策划设计一体，实现区域功能统筹，在具体项目开发上，可以尝试特色场景的营造，例如主题车站的策划运营。

二是积极获取各方资源和政策的大力支持，从成都轨道交投成立初期，成都地铁集团积极为其提供财务上的支持，同时也在帮助其获得各级政策的支持，规避项目障碍。

三是需要明确各类站点的分级分类体系，避免同质化竞争，实现TOD综合开发差异化，特色化发展。

四是要重视专业策划引领，通过开展专业策划，实现业态精准定位，进而提升开发项目全生命周期运营品质。同时也可以通过专业策划，挖掘城市特色，将城市基因融入到TOD综合开发过程中去。

五是在开发运营过程中，重点培育自身的运营管理能力。包括国际化合作能力，片区运营统筹能力、产业对外输出能力以及区域内市场化竞争能力。

六是加强实施保障能力建设。在TOD项目综合开发过程中，需要完善的政策配套、人才机制等各个维度的支持。所以在战略规划里，必须要把战略绩效、组织管控、人才激励、财务预算、资金管理、企业文化、风险控制、党的建设等各方面的保障措施进行完善。

四、结语

作为一种新兴的集开放共享、合作高效等特性于一提的城市发展模式，TOD/TID综合开发在顶层设计上要更具有宏观引导性，同时也更有利于城市资源的有效利用和实现产城融合发展。因此企业在开展TOD/TID综合开发过程中从规划设计到后续的开发建设，必须要结合先进实践经验，实现一体化且长久的规划。