房地产行业作为国民经济的支柱产业，在拉动经济、提供就业、稳定民生方面起着关键作用，不考虑房地产上下游其他产业链，2022年房地产及建筑业增加值为15.7万亿，占GDP的比重约为13%（数据来源：国家统计局）。当前房地产行业处于深度调整期，民营房企纷纷暴雷，千亿上市房企阳光城、蓝光退市；恒大、融创、碧桂园债务违约、交房延期；国企持股的远洋集团通过出售成都太古里等优质资产来回笼现金维持企业正常运转。面对如此情形，身处行业旋涡的房地产企业该如何防范和应对风险的发生，是每一家企业需要思考的问题。

考虑到行业发展现状，三道红线等金融政策对地产企业融资条件的约束，当下及未来一段时期国央企类房企都会成为行业的主流，同时结合国资委对国有资产保值增值、内控合规等全面风险防控的要求，本文范围主要针对央国企类房地产企业。

一、房地产投资风险防控需要内控和合规

国务院国有资产监督管理委员印发的《中央企业全面风险管理指引》指出企业风险是指未来的不确定性对企业实现其经营目标的影响。企业风险一般可分为战略风险、财务风险、市场风险、运营风险、法律风险等，如何有效的防控风险，按照国资委2019年印发的《关于加强中央企业内部控制体系建设与监督工作的实施意见》国资发监督规【2019】101号文，企业应建立健全以风险管理为导向、合规管理监督为重点，严格、规范、全面、有效的内控体系，实现“强内控、防风险、促合规”的管控目标，形成全面、全员、全过程、全体系的风险防控机制，加快实现高质量发展。

房地产行业有开发链条长、资金投入多、可能引发风险的环节点多的特点，房地产项目投资作为运营风险的一部分，是企业战略落地的开始也是形成后期销售回款的源头，行业有项目成功与否投资拿地占比60%的说法，在地产经营中起到绝对重要的作用。房地产的投资链条包括：形成投资计划、制定投资策略、进行市场研究、编制可研报告、合作伙伴洽谈、组织上会审批、签订投资合同、投后跟踪管理等多个环节，控制住投资条线的风险就为企业成功开发打好了坚实基础。基于此首先需明确投资环节有哪些风险。

二、投资风险梳理

三、投资风险应对建议

可研报告编制风险应对建议

首先应成立独立的客研团队，与投资团队一同对项目市场、目标地块进行判断；同时投资条线应提升统筹能力，调动研发、成本、工程、营销出具符合实际的操盘方案；另外投资条线人员要提升自身的专业能力，除了熟知投资相关业务外应对其他条线的专业知识有一定的掌握，最后项目地块一盘棋推出适合的可研方案。

投资决策合规风险应对建议

提报可研的下属单位应严格按照公司出台的投资管理相关办法、投资决策审批程序来上报项目，保证项目提报的合规性，减少因提报不合规引发决策失误的风险。

投资决策风险应对建议

公司的投资决策委员会应确定一定的决策周期范围，项目提报公司应至少提前一定时间将项目资料提报至上级投资管理部门，给予决策者一定的决策时间，来提高决策准确性；另外决策者应全面了解项目资料，有条件可至项目现场进行考察，来支撑决策判断的准确性。

投资合同审核合规风险应对建议

投资在项目获取过程中应加强与法律合规部同事的信息共享，项目推进到一定阶段及时与合同审核主管部门沟通，告知项目风险点，并将合同提报至合同主管部门，进行合规性相关审查。

投资计划风险应对建议

投资发展部每年年底需盘点公司土地储备，并结合不同城市的市场销售情况，科学制定投资计划，季度、半年度结合市场销售情况时修订投资计划。

参股企业管理风险应对建议

首先集团层面应制定完善的参股企业管理办法并在参股企业章程中有所体现；另外在与合作方进行合作洽谈时，需明确双方或多方在合资企业中的权责利以及兑现时间，并设定违约罚则条款；第三公司应向参股企业派驻专人跟进公司运转情况，当合资公司有损害企业利益的情况发生时需及时向上级汇报。

项目实施偏离可研风险应对建议

项目操盘人员应提前介入拿地环节，参与可研的编制及合同的洽谈，保证后期其他条件不变的情况下可按可研方案执行。

投资后评价风险应对建议

项目清盘时应联合审计部对项目进行后评价，并结合评价结果编制项目复盘报告，总结经验及教训，在系统内培训宣贯。

补充概念：

内部控制，是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。内部控制的目标是合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略。（定义来源：《企业内部控制基本规范》财会[2008]7号）

合规，是指企业经营管理行为和员工履职行为符合国家法律法规、监管规定、行业准则和国际条约、规则，以及公司章程、相关规章制度等要求。

合规风险，是指企业及其员工在经营管理过程中因违规行为引发法律责任、造成经济或者声誉损失以及其他负面影响的可能性。（定义来源：《中央企业合规管理办法》国务院国有资产监督管理委员会令第42号）