“十五五”时期是我国全面建设社会主义现代化国家关键阶段，在国家推进“人工智能+”行动、数智技术赋能实体经济的战略背景下，也是房地产行业发展阶段转换、增长动能转换和竞争格局重塑的重要时期。随着住房供需关系发生重大变化，新型城镇化迈入提质增效阶段，居民住房需求从“住有所居”向“住有优居”持续升级，叠加AI等数智技术与人居场景深度融合，房地产由高速增长阶段全面转入高质量发展阶段。党的二十大提出“加快构建房地产发展新模式”，中央经济工作会议也提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，全国两会进一步提出建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，实施城市更新行动，完善“市场+保障”的住房供应体系。伴随数字中国建设推进，AI在智能建造、智慧社区加速落地应用，“十五五”时期，房地产行业已经进入以结构优化、功能完善、品质提升和价值创造为主要特征的新发展阶段，行业发展的底层逻辑、企业经营的核心能力以及市场竞争的价值导向都将发生重大变化。因此，对房地产企业尤其是国有房地产企业而言，主动顺应时代趋势，准确把握发展规律，重塑发展逻辑，系统性地构建增长新范式，才能在新一轮行业变革中抢占先机、赢得优势，实现长期稳健发展。
一、顺应发展大势重塑房地产行业发展逻辑
房地产行业的发展与国家发展战略、城市化进程紧密相连。过去二十余年房地产行业依托快速城镇化、人口集聚和居民住房需求释放，实现了规模化扩张，在促进投资增长、改善居住条件、推进城市建设等方面都发挥了极其积极的作用。但随着我国城镇化从快速发展阶段进入成熟阶段，住房供求关系发生重大变化，行业增长方式正在经历根本性调整。过去以土地扩张、资本驱动、规模增长为基本逻辑的发展模式正在弱化，房地产行业已更主动、更系统地去挖掘存量空间价值，完善城市功能，切实改善居民生活品质。同时，“市场+保障”住房供应体系日趋成熟，保障性住房建设、城中村改造、老旧小区改造、完整社区建设有序展开，房地产行业的功能定位已从单一开发建设向城市综合服务延伸，行业发展也由追求规模增长转向追求质量效益和社会价值的统一。
基于此背景，实施城市更新行动成为房地产行业发展的重要方向。城市更新已不仅是改善城市面貌的重要手段，更是扩大内需、优化城市空间结构、推动房地产发展新模式建设的重要抓手。因此，未来房地产行业的发展空间将更多来源于城市空间品质提升、产业功能优化以及存量资产价值释放，企业竞争优势也将从资源获取能力逐步转向片区统筹能力、产业协同能力、城市运营能力和价值创造能力。因此，房地产企业要主动融入国家战略和城市发展大局，以城市更新、保障性住房建设、现代社区建设等重点领域为突破口，寻找符合时代要求的新路径，在服务城市高质量发展的过程中完成自身转型升级。
二、立足价值创造重构房地产企业经营体系
随着房地产行业进入存量发展阶段，企业经营理念和价值创造方式正在发生深刻变化。过去房地产企业主要依靠土地增值、项目销售获取收益增长，开发建设能力是企业竞争的核心，而进入新阶段以后，新增开发空间对企业增长的边际贡献持续下降，资产运营能力、综合服务能力及长期价值创造能力的重要性大大提升。更重要的是，建设“好房子”政策导向已十分明确，居民对住房品质、社区服务、绿色低碳、智慧生活都提出了更高的具体要求，因此房地产企业除要提供优质产品外，更需要围绕人的全生命周期需求，打造集居住、服务、消费、社交等功能融合的综合生活场景，实现从“建房子”转向“营生活”，从“卖产品”转向“创价值”。
未来，房地产企业的经营体系将会更加注重开发建设与运营服务的协同融合，更加强调长期经营能力和持续创造价值的能力。
第一，要在城市更新、商业运营、物业服务、产业园区、租赁住房等领域加快构建多元协同的业务体系，形成稳定可持续的经营性现金流。
第二，要抓住数字经济、人工智能迅猛发展的机遇，推动数字化、智能化与经营管理真正深度融合，切实提高客户服务、资产管理、运营决策等环节的效率。
第三，加大力度培养城市更新、产业运营、资本运作各领域的专业化人才，推动企业从传统的开发建设主体向综合运营服务主体转变，形成符合房地产发展新模式要求的经营体系及核心竞争力。
三、强化底线思维重建房地产企业增长模式
房地产行业的发展历程表明，脱离现金流支撑的规模扩张难以持续，忽视风险管控的发展模式难以长久。目前房地产市场尚处在调整、修复阶段，行业风险出清仍在持续，房企又面临库存去化、债务优化、资产流动性不足、盈利承压等现实压力。基于此背景，房地产行业正在从过去高负债、高周转的发展模式，逐步转向以稳健经营、风险可控、现金流安全为基本准则的新增长模式。更重要的是，国家近年来持续完善房地产融资协调机制，推动商品房去库存，支持存量商品房收购转化为保障性住房，鼓励用专项债、公募REITs等金融工具盘活存量资产，房地产行业的资金组织方式及资本运作模式正在发生实质性变化，轻资产运营、资产证券化和长期经营逐渐成为行业发展的重要方向。
面对新的发展环境，房地产企业应当统筹发展与安全，建立更加稳健的发展体系。
应当坚持现金流导向，严格做好投资决策及全过程资金管理，确保项目收益与资金安全相匹配。
应当坚持分类施策盘活存量资产，通过空间功能重构、业态优化升级、专业化运营和资本市场工具创新等方式提高资产运营效率和价值创造水平。
应当系统地探索多元化融资渠道，合理运用城市更新专项资金、保障性住房融资、公募REITs及资产证券化等金融工具优化资本结构，提升资金统筹能力。
未来，房地产企业竞争实质上是风险管控能力、资产运营能力、资本运作能力的综合竞争，只有建立稳健可持续的增长模式，才能真正穿越行业周期，获得长期健康发展。
四、聚焦高质量发展开创房地产行业发展新局
高质量发展是“十五五”时期房地产行业最鲜明的发展主题，也是房地产发展新模式建设的根本要求。未来房地产行业的发展，不再单纯追求规模扩张和市场占有率，而是更加注重发展质量、运营效率和社会价值，更加注重企业功能使命与市场化经营的有机统一。从行业发展趋势来看，优秀房地产企业将逐步呈现主业聚焦化、经营长期化、资产证券化和治理现代化的发展特征，企业竞争也将由过去的资源获取竞争、资金规模竞争，逐步转向战略能力竞争、资源整合能力竞争、运营服务能力竞争以及价值创造能力竞争。谁能够率先完成发展逻辑重塑，建立稳定的价值创造体系，谁就能够在新一轮行业变革中赢得主动、占据优势。
对于国有房地产企业来说，走向高质量发展既是时代赋予的重要使命，也是一次重塑竞争优势的极好机会，因此今后要主动服务国家战略及城市发展需求，把风险化解、转型升级两者有机衔接，以城市更新行动作为重要抓手，系统、有计划地提高开发建设、资产运营、资本运作、城市服务等能力，加快形成功能定位清晰、经营机制灵活、核心竞争力突出的现代房地产企业发展体系，在服务城市高质量发展、满足人民美好生活需要的过程中切实实现企业自身发展质量、经营效益、社会价值的全面提升。
五、结语
站在“十五五”新的历史起点上，房地产行业正在经历一场深刻而系统的发展变革。发展阶段之变，要求企业重新审视自身定位；增长逻辑之变，要求企业重构经营体系；竞争格局之变，要求企业塑造新的核心能力。因此，房地产企业若想在时代变革中构建增长新范式，在服务经济社会高质量发展的新征程上实现新的跨越式发展，就一定要坚持长期主义，主动顺应房地产发展新模式的建设要求，切实融入国家战略和城市发展大局，全面提升价值创造、资产运营、风险管控等能力。